最近有些小伙伴在老家看房子，发现房价降了一些，因为是刚需住房，所以也不想再等，但由于之前某些新闻事件，心里比较担心、没谱，就找到我问这个事。

其实关于房贷，只要搞清楚3件事就可以了：

现在房贷都是浮动利率，那挂钩的这个LPR是什么？

还款方式是等额本金好，还是等额本息好？

公积金这部分应该怎么充分利用？

那废话不多说，我们直接开始进入主题！

LPR，贷款市场报价利率，可以理解为浮动利率。

LPR是每月20日，各家银行在决定利率的时候，会先看看上面领导的意思，然后在此基础上加一些，然后以此利率放贷。

那这个加一些是加多少呢？这个是由18家银行来决定的，去掉最高和最低，再取平均值，最后得出来的具体数字就是LPR。

那为什么要有这个LPR呢，为什么不能确定一个固定值呢？

举个例子：

光哥跟基姐借了100万，原先说好借1年，给2%的利息，这个大家都能接受，那就没啥问题。但如果光哥突然说这笔钱要借20年，那应该收多少利息呢？

这时候如果是固定利息，那基姐肯定不干了，毕竟这通胀摆着呢，20年后要还按2%，谁亏呢？所以为了解决这个难以说清的问题，光哥和基姐就约定了按照这市场的利率来，谁都吃不了亏。

那可能有小伙伴已经是买了房的，正在还房贷，但之前借房贷的时候，是有打折的，转了LPR后还有折扣吗？

这个可以告诉大家是没有折扣的，但！先别急！虽然没有折扣，但有加减点。什么是加减点呢？

比如说，基姐在19年的时候买了一套房子，当时的房贷利率是5.4%，跟LPR挂钩后，按照19年12月发布的5年期以上LPR利率为4.8%，那基姐的这套房子，房贷利率就是LPR+0.6%，如果之后LPR降到4.5%，那基姐这套房的房贷就变成了4.5%+0.6%=5.1%

如果基姐运气比较好，当时买房的时候房贷利率是4.6%，在跟LPR挂钩后，房贷利率就变成了LPR-0.4%，后期如果LPR降到了4.6%，那基姐的房贷利率就变成了4.6%-0.3%=4.3%

简单理解就是原来的贷款利率和LPR之间的差距。

以首次转LPR为准，之前基姐也经常说，如果以发达国家的发展作参考，利率下行是必然的，那改了挂钩LPR后，大概率利率会越来越低，房贷也会越来越少。

所以20年和30年还款期限怎么选的问题，答案也就更明朗了。

30年的还款期限会更好，拉长时间，一个是可以减少每个月支出的房贷金额，另一个是可以有机会争取到更低利率，实则是省钱了。

还款方式有两种：等额本金、等额本息。差别只在两个字，却很不一样。

等额本金：每月需要还的本金是一样的，但是由于本金会逐渐减少，利息也会逐渐减少。

等额本息：每月的还款金额一样，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，本金占比逐月增加，利息占比逐月减少。

这样说大家可能觉得很复杂，我做了张图，可以让你最快理解到位：

这样一看，可能会觉得右边的等额本息还款更少，实际上并不是，拿具体数据算给你看：

假设贷款100万，30年还，利率4.9%

（点击可查看大图）

可以看到

等额本金等额本息区别计算房贷公积金

等额本金总还款金额是173.70万

等额本息总还款金额是190.06万

等额本息的总还款金额要高于等额本金的总还款金额，但不是说还的钱更多就一定不好，这两种还款各有各的优缺点，也有不同的适合人群。

等额本金：

✔优点：整个还款周期支付的总利息更少。

✖缺点：前期月还款金额较高，压力比较大。

‍♂️适合人群：期初收入较高，中后期想要减少利息支出或有可能提前还款的人群。

等额本金等额本息区别计算房贷公积金

等额本息：

✔优点：每月还款金额固定不变，更方便购房者安排资金。

✖缺点：总体支出利息更多。

‍♂️适合人群：期初收入较少但稳定，不想还款压力过大的人群。

一定要看好自己适合哪一种，仔细斟酌，毕竟两种方式可差着17万呢，如果你更适合等额本金，不就省下这17万了吗！如果贷款金额更大，省下几十万也是有的！

那一旦选了还款方式，可以还了一些再改吗？

一般来说，房贷的等额本金和等额本息这两种还款方式，一旦选择就无法再改了，但是呢，有些银行可以在你提前还款的时候，重新选择还款方式，这个具体是否可以更改，还是要看你和银行签订的合约。

如果大家有提前还款的需要，还是要慎重考虑，8月2日交行因为提前还贷要收还款补偿金的事冲上了热搜，不知道大家对此怎么看？

现在普遍单位都是有为大家缴纳五险一金的，这个一金就是公积金，公积金就是用于买房的。

公积金用于住房贷款的话，贷款利率会低很多，比如说民生银行普通房贷利率，5年以上是4.9%，但如果是公积金的话，5年以上房贷利率只要3.25%。

不过呢，最近大家可以先别急着用公积金贷款买房，因为公积金贷款买房，它是以你公积金的账户余额*一个系数，然后再贷给你，这样你能贷款的金额就会更多，而最近这个系数呢，有望调高，所以大家可以再观望观望。

如果公积金能贷到更多钱，那对我们是个很好的帮助，毕竟大部分人的公积金部分是不足以负担所有的住房贷款的，一般都是商业贷款+公积金贷款的模式。

那公积金能不能异地贷款呢？这个不同城市不一样，像深圳就只能提取，而不能直接用于异地贷款买房。

但要靠着公积金在深圳这种地方买房，不能说没有作用，只能说杯水车薪。