XiaoMing 深圳旧改新规：签约不必双百达95%即可征收
12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》获得通过，自2021年3月1日起施行。有专家表示，《条例》的通过是深圳房地产史上一个重大事件，强化了供给侧的改革。
《条例》最引人注目的条款即“双百”变“双九五”，也就是说，签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。
城市更新条例获得通过
12月30日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告称，《深圳经济特区城市更新条例》获得通过，自2021年3月1日起施行。
“全国第一部地方城市更新条例公布，标志着城市更新日益成为新时代趋势潮流。”对于本次《条例》的通过，合一城市更新集团总经理罗宇在朋友圈这样说到。
据悉，该《条例》共七十二条，分为总则、城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督、法律责任、和附录共七章。
其中，最引人注目的即“双百”变“双九五”。条例中规定，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
“《条例》的通过是深圳城市更新史和房地产史上一个重大事件，十年的城市更新积累了太多问题，城市更新缓慢这个问题最显著，而缓慢最重要的原因就是‘双百’，也就是让每一个业主都必须签字，这样很容易出现‘钉子户’。”广东省房地产行业协会专家宋丁对《华夏时报》记者说。
他还表示，从“双百”改为“双九五”，这百分之五非常重要，意味着拒不签字的是少数，保护了大多数人的利益，这推动了深圳旧改和房地产健康发展，有利于加快土地供应，强化了供给侧的改革，体现了深圳对中央提出的纵深改革的落实。
“这一模式给了‘钉子户’现象进行了一定程度的施压，对拆迁有一定的提速作用，化解了‘双百’的拆迁困境，不仅对旧小区，而且对城中村的拆迁都有积极的促进作用，提振了市场主体参与城市更新的投资信心。”合一城市更新集团总经理罗宇对《华夏时报》记者说。
《条例》还明确了不少于1:1的补偿标准。“条例”表示，已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
罗宇对《华夏时报》记者表示，对市场化拆迁补偿进行一定程度的规范引导，进一步破解了“拆迁难”这一城市更新重点难题。
他还表示，《条例》通过之后，将有效缩短旧小区和村改这两类城市更新项目的一级开发周期，由于两类城市更新项目都是深圳居住土地供应的重要来源，加速供地，对于住房供应和房企补货都是重要利好。
考验市场主体的操盘能力
《条例》的通过加快了深圳城市更新的步伐，同时，市场主体也面临着挑战。
罗宇对《华夏时报》记者说：“《条例》将原来单一地块更新意愿需要达到双三分之二提升为双四分之三，意愿征集的门槛提高，难度也因此随之提高，这更加考验市场主体的项目操盘能力。”
针对《条例》中提出的“旧小区拆除重建后优先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建设”，罗宇对《华夏时报》记者表示，旧小区城市更新项目的经济效益将受到影响，市场主体参与旧小区城市更新的意愿将有所收缩。
值得注意的是，《条例》强调了“政府统筹”。罗宇对《华夏时报》记者表示，城市更新从“政府引导”走向“政府统筹”，即强调公共利益优先，政府统筹力度加强，将有助于推动公共利益的实现和项目的实施。
针对城市更新过程中的“小产权房交易”，《条例》显示，城市更新部门和村股份公司应当在城市更新意愿核实阶段对历史违建物业权利人进行核实，开发商必须要和权利人签约搬迁补偿协议。
罗宇对《华夏时报》记者表示，在《条例》通过之前，确权是在项目实施主体确认阶段进行的，而往往小产权房市场的活跃在意愿核实阶段就开始了，意愿征集到项目实施主体确认往往会持续数年，期间小产权房倒卖频繁，而现在将确权前置，则打击了小产权房的炒卖。
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