Adam 国信证券：京十五条符合预期建议逢低加仓地产股
国信证券：京十五条符合预期建议逢低加仓地产股 更新时间：2011-2-18 9:37:24 事项： 2月16日，北京正式出台了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知共十五条，主要内容包括：外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京房价调控目标，但未提及准备征收房产税的事宜。 评论： “京十五条”是“新国八条”的首都版，其颁布符合预期。1月26日 “新国八条”颁布，27日重庆、上海推出地方细则，市场普遍预期在短期之内其他一、二线城市将陆续跟进出台地方细则，地产股板块也因此出现了调整，此次“京十五条”出台的时点及严厉程度并未超出市场预期。 在抑制需求的条款方面，“京十五条”比2010年4月30日颁布的“京十二条”更严厉，或将导致短期销量下滑，但中长期不排除“抗药性”增强而升温的可能。“京十五条”和“京十二条”抑制需求的核心条款对比如下： 本次“京十五条”规定：①从2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；②对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 而2010年4月30日颁布的“京十二条”规定：①从2010年4月30日起，每户家庭只准许买一套房，在此之前，不管你持有一套房，还是多套房，都既往不咎，不翻历史旧账；②对非本市居民的购房行为，只是暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 我们认为，一方面由于前期发生的部分交易仍处于办理按揭、过户等手续的进程当中，买房人存在由于新政颁布而失去购房资格、或首付提高无力负担、或预期房价下跌反悔的可能，这将导致部分交易因违约而失效；另一方面，楼市也需要时间来消化政策利空，因此，短期销量或将下滑。但中长期来看，在通胀预期、人民币升值、收入增长等因素促发下，因应“政策”而生的“对策”将陆续浮出水面，暂时被压抑的改善性需求和资产配置需求将有望重新释放。 下一阶段北京土地增值税预征率或提高，将对当地房企现金流产生负面影响。京十五条提出“对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率”，具体办法将由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。国税总局在2010年6月已出台规定：除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%，我们预计下一步北京的预征率将超过2%。另外，“京十五条”还规定：对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。我们认为，若土地增值税严格清算，将在一定程度压缩开发商的净利润，并对其现金流和资金链产生一定负面冲击，据测算，毛利率超过410%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%对“低周转、慢开发、高毛利”的房企造成的负面冲击较大，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。 新政使得北京住宅租赁价格面临上涨压力。“外地人购房须提供五年纳税证明”除了打击了外地人在京投机炒房行为的同时，对真正在北京工作、切实需要买房、但纳税未满五年的外地人也提高了门槛。这部分人只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房，随着租赁市场需求的增加，将给今年租金带来一定上涨压力。 北京商业地产有望升温。在2010年“9.29”二次调控大幕拉开后，北京商业单元总成交同比09年同期增长了5.2%，而住宅则明显下降了29%，显示在北京商业地产在住宅价格调控背景下，正在升温。我们认为，北京商业地产价格相对低估，在09年来的不动产暴涨潮中涨幅较小，二环内热点区域部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，并且不受调控限制，因此升温是自然而然的。 地产股目前股价已反映了“新国八条”及地方细则的负面影响，估值低廉，再下跌的幅度不会太大，建议持有并逢低加仓，以静待反弹或反转催化剂的出现。 2010年北京新建商品房销售套数同比下降38%，二手房销售套数同比下降26%，但对万科、保利、金地、首开等全国及区域龙头的销售额大幅增长并未造成实质影响，全国商品房销售也是同比增长的。表明个别区域的波动对行业基本面的影响有限。即使是项目局限在北京一隅的房企，由于很多项目因预售证无法获批而在2010年未开盘，2011年这种情况将改善，因此即使去化率下降，但因为有实际供应，销售也将实现增长。 目前地产股估值处于历史底部，我们认为，未来股价走势无外乎根据基本面表现，按两种情形演绎：①销售增、政策打导致估值被摁在历史底部，但由于业绩增长，股价也将向上修正；②销售疲软、量价齐跌，调控目的达到，政策有松动可能，否则超调将导致土地流拍、投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响，若此，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。我们建议把握三条主线布局：①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开等；②地产+X，如福星、中天城投等；商业地产股：③金融街、世茂股份等。另外，适当关注存在高送转可能的品种。 特别提示 根据《发布证券研究报告暂行规定》第十二条的规定，我公司特披露：截至2011年1月27日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”52,000,000股。
