Sam 考问长租公寓：商业模式创新的恶果不能由社会来担
长租公寓企业从2018年以来过得并不好。据中国房地产报记者不完全统计，今年最近几个月时间里，暴雷的长租公寓企业累计达到20多家，除了城城找房、小鹰找房和各种类似租房平台外，连长租公寓第一股“青客”也被传出拖欠房东租金，导致部分租户遭到房主驱赶。
今年10月开始，城城找房在深圳、上海、北京、海口、石家庄、济南、青岛、贵阳、重庆、西安、杭州、武汉、沈阳、大连等全国多个城市爆发危机，不少门店人去楼空。
长租公寓暴雷、破产或跑路，这个问题愈演愈烈。
疯狂扩张之后一地鸡毛
今年7月，西安一位租户在城城不动产管理有限公司西安分公司通过“三彩家”APP客户端缴纳了25720元的房租费，还有一个月押金和会员费，租期是一年，合同到期时间是2021年7月2日。10月中旬，这位租客接到房东电话说迟迟没有收到城城找房的付款，让自己尽快搬离房子。
租客联系了中介管家，结果联系不上，客服电话也打不通。找了政府的相关部门，也都无济于事。有租客向当地公安部门报案，被告知“主要的负责人都还在，还没跑路。现在报警也只算是备案登记，并不算立案。”
有租客在维权群里说，仅城城找房在西安的维权就有数千人。涉案金额众多。
被骗的除了成千上万的房东和租客，还有员工。据相关媒体报道，就在半个月前，海口的城城找房几乎成了闹市，维权的人来了一拨又一拨。这些维权人群中除了出租房子的业主和租客外，还有大量城城找房的业务员。
“从今年3月份开始，在同样的地点，三彩家的招牌被换了下来，城城找房的招牌被挂了上去，至此以王亚超为拓疆扩土猛士的城城找房在海口市以及三亚市疯狂地扩张掘金。”自媒体海南另一面如此表述。
截至目前，根据城城找房内部员工的信息显示，从今年7月份开始到现在，城城找房仅在海口市已经入账9150万元，如果从3月份开始算起来城找房仅仅在海口市已经入账1亿元人民币。现如今，城城找房的招牌已经不亮了，从城城找房业务员建立维权群开始，城城找房基本上已经确定跑路了。
为了讨要工资，海口城城找房的业务员建立了微信群，他们要讨回自己被拖欠两个月的工资以及高则20万元左右、少则3万至5万元的提成。在群里，这些业务员使用的维权方式和房东及租客基本一致，制作口号横幅、找政府相关部门。
借来的钱如出笼猛虎
记者采访获悉，长租公寓的不断暴雷，让不少租户发现了其中一些蹊跷之处。甚至有一些长租公寓平台在“高收低租”运营模式背后，还使用了“租房贷”。
如有租客通过长租公寓租房时，协议里嵌套了一个第三方租房贷款协议。让租户在不知情的情况下使用了“租房贷”，租客“莫名其妙背负了一笔贷款”。甚至有一些房产中介机构一手撮合房东和租客，另一手用租客的信用向银行贷款，转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源。
“租金贷”已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一，通过小贷公司获取租客一年的租金，为公司拓展房源提供资金。
一些长租公寓利用合作方金融公司平台，诱骗租客签下小额贷款协议，美其名曰为租房协议，如月租2500元，年租金3万。租客用自己的征信签下贷款协议后，长租公寓可以从金融公司平台一次性拿到一年租金，每月贷款则由租客以房租的名义偿还。长租公寓平台公司则利用赶客、一套房子多次出租、拖赖租客押金、套取租客贷款等方式，吸金无数，并迅速发展获得更多的房源和客源。
对于长租公寓平台公司来说，可以提前拿到一年的租金，将收租压力转嫁给了贷款平台。
对金融助贷公司来说，只需合作多家中介机构，就可以打包拿到大量业务散单，公司业务增量获得突破式增长，业绩好看了，就能拿到更多风投资金。
对于租客来说，虽然签订了小额信用贷款，但交纳租金的模式由押一付三变成了押一付一，极大缓解了资金压力。
对于房东来说，租客签订了贷款协议，为不影响征信，中途退租换房的概率更小。
看起来是四方共赢。不过，有行业人士认为，任何一个环节出现问题，都会导致不良后果出现。
租客和房东是最不容易出现问题的环节，因为他们都是个体行为，个别租客和房东的违约，不会对整个交易流程产生太大影响。
金融平台出现问题的概率也不大，因为金融平台是出资方，而不是收取资金的一方。
最容易出问题的就是长租公寓公司了，因为广大租客靠个人信用从金融平台贷出来的巨额资金，最后都到了长租公寓平台公司的账上。长租公寓再拿这笔钱来支付房东租金和其他各项费用。
有人分析说，“金钱如出笼的猛虎，一旦到了他人手里，就会失去控制。”
不过，有行业人士认为，无论是“租房贷”，还是“高收低出”、“长收短付”直接收取年付租金的经营模式，都让长租公寓平台公司获得了巨大的现金流。并以高于市场价格来获取更多房源，成为区域“二房东”。“拿房―出租―融资―再拿房”的资本扩张模式由此诞生，部分长租公寓以巨额资金跑马圈地，通过垄断海量房源，形成市场支配地位。资金的其他用途还可能用于短期放贷等高周转投资。
如果长租公寓平台公司拿这笔钱不顾后果盲目扩张，或干脆据为己有，这个合作生态链就会迅速坍塌。在这个新兴生态链条上，金融平台公司面临着收不到租客还款，导致大量还款违约风险。只有长租公寓机构成了最大赢家，即使公司破产，清算倒闭，大量资金早已到了公司负责人手中，去向成谜。
中国房地产报记者采访与梳理发现，已坍塌的数家长租公寓背后，都可以见到金融助贷公司的身影。北京第一家暴雷的长租公寓昊园恒业，以及上海的爱生活爱公寓、寓见，杭州的鼎家公寓，长沙的咖啡猫，就是这么崩的盘。
扎牢监管之笼刻不容缓
“真正的长租公寓应是产权方直接出租，目前市场上大量公寓却是通过转租方进行转租，这是一种高风险住房租赁行为。”地产分析师张大伟称，目前长租公寓模式的风险，主要来自其转租模式。公寓方以较轻资金从产权方承租大量房源，再通过各类优惠政策以长租形式转租给租客，利用这个支付时间差，从而获得大量资金，进行大规模扩张，推高房租。
一旦承租住房空置过多，当地租房市场遇冷时，资金周转受困，则将引发租赁企业暴雷后，企业寻路金蝉脱壳等连锁反应。
在张大伟看来，长租公寓的当下乱象，一方面既提醒租客们在选择公寓与签订租房合同时要更加谨慎，另一方面也表明这个行业亟待监管，例如，通过对长租公寓品牌方资金进行监管，防止公寓方收钱后一走了之。
近三年来密集的长租公寓暴雷事件已引发了监管部门的注意。上海、成都、广州、合肥、杭州在内的多个城市纷纷发布住房租赁市场风险提示，建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本，谨防“高收低租”、“长收短付”等系列风险。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例》。11月17日，深圳市住建局发布了《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。一系列政策动作标志着监管层已经清楚长租市场的风险所在，并向住房租赁企业亮出监管之剑。
记者梳理发现，全国多地的长租公寓暴雷事件中，9月2日，深圳市公安局龙岗分局针对深圳寓意公寓涉嫌合同诈骗一案已进行了立案处理，并成立了专案组展开侦查。案件正在进一步侦查中。
对于长租公寓运营模式，有声音尖锐提出：说到底，某种商业模式的创新、短时间内的繁荣，不能最终仅有少数人获利而造成的恶果和负面效应却由社会承担。
