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1、门窗成本越来越高项目如何既提升客户体验，又避免白花钱2、西安高科的“待解难题”3、8月28日就在西安超多福利
门窗成本越来越高项目如何既提升客户体验，又避免白花钱
又双叒叕说外窗
地产无效成本，一方面来源于成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本；另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费，比如图纸的错漏空缺，比如处理投诉事件的人员、费用投入成本；还有一种就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，举个例子来说：地产平均管控能级为80分，这个企业可以做到70分的水准，那么这个企业就存在着10分无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部门置身其中的人来说，发现自己问题比看到别人毛病困难的多。
门窗工程，显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界，最高一层：门窗规划阶段，从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。下一层境界：门窗优化阶段，开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。再下一层境界：门窗深化阶段，开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。最低一层境界：门窗自由化阶段，直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。
每一层境界都有开发商身居其中，自上一层境界看下一层境界，都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程，是一个集设计、施工、运营多位一体的行业，绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界，无论如何，门窗工程的重要性一直存在，无论你控制它还是不控制它。
门窗这些事，甲方务必要知道
No.1 节能标准越来越高，外窗成本越来越大
图片来源：中国建筑科学研究院
1980~1981年，根据各地区住宅（4个单元6层楼，体形系数为0.3左右建筑物），经过统计分析，线性处理后的耗热量指标定义为基准水准，此时认为能耗指标为100%。
1986年，在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。
1995年，在30%节能标准上继续降低30%的能耗，即50%，此时定义为50节能标准。
65节能标准上即在95年50%节能标准上，继续降低30%的能耗，即65%。
75节能标准即在65节能上，继续降低30%的能耗，即65%+35%*30%≈75%。
75节能上，继续降低30%的能耗，即82.5%，即80节能标准。
随着节能标准的逐步提高，外窗作为能耗最大的维护结构，其成本越来越高。
【案例1】
以山东省为例，针对不同的节能设计标准，对门窗的选用参数及价格进行对比分析（详表2）。总体上，节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、400%及以上。
（1）由65节能提高到75节能设计标准，外窗单方造价提高约30%，建安成本提高0.8%左右；
（2）由75节能提高到超低能耗建筑，外窗单方造价提高约400%及以上，建安成本提高10%以上。
【案例2】以西安市节能标准
原设计：《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1 外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要断桥铝合金配置5mmLow-E（在线）+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。
节能标准提高后：
《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30＜窗墙面积比≤0.50，楼层≥4层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金，玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃，由于玻璃总厚度是40mm，根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸 中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。
节能标准变化后成本对比：
以LC1814为例：
按照老标准K值2.5来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。
按照新标准K值1.76来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元
单方成本约增加98.8元。
成本增加原因分析：
1.断桥铝型材由55系列变成65系列，型材米重发生变化，每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg；
2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后，隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元；
3.玻璃由原来的5low-e（在线）+9A+5中空玻璃
变成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃，每平方玻璃单价增加76元。
No.2 门窗标准提高，成本依然讲究“高效”投放
门窗标注随着节能设计越来越高，但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放，对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。
2.1 铝合金门窗提质增效方案
① 铝合金采用粉末喷涂工艺，室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉，可提高型材面层金属质感或覆膜。
② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。
③ 五金配件，重点部位重点成本投放。根据楼盘档次或者营销需求，增加增加儿童锁，低层门窗可采用防翘五金-蘑菇头锁点；内开内倒窗，微通风设计。
④ 公共空间业主敏感度较低，可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗；楼梯间满足最低的通风要求即可，较少门窗开启数量。
设计/成本/营销关注点
2.2 塑钢窗提质增效方案
① 型材。室内共挤或覆膜（木纹膜和金属膜），公共空间可以采用适当降低标准。
② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。
③ 五金及其他同铝合金窗。
设计/成本/营销关注点
No.3 减小设计错误，降低变更风险
① 重视安全玻璃使用范围及最大许用面积
规范要求：
?建筑物下列部位的门窗应使用安全玻璃：
（1） 地弹簧门用玻璃及无框玻璃门；
（2） 有框门玻璃、无框门窗玻璃（无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm）；
（3） 7 层及 7 层以上建筑物外开窗窗扇玻璃；
（4）窗单块玻璃面积大于1.5㎡，有框门单块玻璃面积大于0.5㎡；
（5）铝合金窗玻璃底边离最终装修面高度小于500mm的落地窗；
塑钢窗玻璃底边离最终装修面高度小于900mm的落地窗；
（6） 倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；
?安全玻璃最大许用面积
安全玻璃：是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等，也就是双钢化。
② 在线low-e和离线low-e
节能设计及招标时应注明采用low-e离线产品。
③ 隔热条、塑钢型材腔体数量和空气层
门窗隔热条和空气层并不是越宽/厚节能越好，节能设计要有的放矢的去选择。
隔热铝合金型材:
隔热条宽度40mm以内时，随隔热条宽度增加传热系数降低；
隔热条宽度40mm~50mm时，随隔热条宽度增加传热系数降低不明显；
隔热条宽度大于50mm时,若无填充，随隔热条宽度增加传热系数增大。
塑钢腔体越多，越节能、成本越高
空气层厚度和传热系数
5mm玻璃与6mm 玻璃传热系数差别很小，设计时5mm 玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm 玻璃的外窗热工参数选用。
④ 平开门、地弹门、单元门
甲方不能当甩手掌柜
这些要点要记清
节能汇总核查清单：
1、找差异：建筑图、节能计算书、大样图中数据作对比看配置是否一致；
2、做对比：对比节能数据与规范对照看是否一致；
3、找产品：查看外窗传热系数表格产品是否存在；
4、找最优：同样K值不同配置达到不同效果，找出最优方案；
5、看厚度：查看节能计算书、建筑设计说明是否标记玻璃厚度（建议玻璃厚度5mm）；
6、有区分：查看节能计算书里对各立面传热系数是否单独计算；
7、查凸窗：查看节能计算书里凸窗是否单独计算；
8、分立面：区分商业立面玻璃配置是否单独计算；
9、引正规：查引用规范是不是最新，是不是当地需引用标准。
10、比对值：查考窗墙比对应K值是不是和规范表格一致。
文章内容部分摘录《‘道听途说’门窗设计那些事儿！》
来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢。
西安高科的“待解难题”
每经记者：夏子博 每经编辑：张静
近90%负债率的高杠杆，西安高科已经保持了近10年。
2015年，西安高科集团有限公司（以下简称：西安高科）总资产553.69亿元时，负债率就达到了87.81%，而到2022年，公司总资产迈过两千亿门槛时，负债率进一步提高到了88.82%。
“政策扶持、贷款起步、负债经营、滚动发展。”作为产城投资运营商的西安高科，成立30余年来，按照这种模式一步步发展为大型现代国有企业集团，深度见证、参与了区域板块的初创、崛起、兴旺。
但债务很难永远滚动下去，随着房地产进入深刻调整期、城投融资政策收紧，西安高科“高杠杆”带来的财务风险、巨额利息等弊端开始显现，成为一道不得不解的难题摆在其面前。
平均资产负债率接近90%
西安高科成立于1992年，目前，集团旗下共有17家全资或控股直属公司，共有员工16000余人。
近十年间，西安高科资产、营收迅速做大，从2015年到2023年9年间，公司总资产由553.69亿元增至2240.66亿元，总营收由110.21亿元增长至375.39亿元。
值得警惕的是，无论是500亿还是2000亿资产，公司资产负债率都长期保持在85%以上，2015-2023年间，公司平均资产负债率约为89.16%，2015年最低为87.81%，2018年最高达到90.68%。
2020—2023年，西安高科取得借款收到的现金分别为351.13亿元、434.14亿元、531.20亿元和558.60亿元，而偿还债务支付的现金分别为227.95亿元、365.28亿元、407.13亿元和454.79亿元。
观察一些城投平台，承担基建投融资、建设等职能，普遍负债率较高，但西安高科2000亿元的资产体量，资产负债率还常年接近90%，撬动如此高杠杆仍是业内少见。
据跟踪评级报告，与西安高科对比的武汉高科、苏高新国资两家公司资产负债率分别为70.98%、65.01%，另据现代资讯官微“2024全国区县城投公司总资产榜单”，466家区县城投公司的平均资产负债率为57.84%，其中西部地区为55.32%，均远低于西安高科。
截至2024年3月，西安高科共有1347.04亿元债务，其中1年以内到期的债务441.30亿元，1—2年到期的385.45亿元，而公司2024年3月账上货币资金为216.39亿元，2021年—2023年分别为290.07亿元、260.54亿元、201.95亿元，规模快速下降。
债务结构方面，除了传统的银行借款（894.54亿元）和债券融资（152.86亿元）之外，西安高科债务还积累大量的非标融资（280.13亿元）。截至2023年9月末，西安高科及其子公司非标融资产品达到198只，融资余额305.55亿元，融资成本区间为4.75%—9.99%。其中，综合成本高于（或等于）9%的融资产品超过50只。
图片来源：西安高科集团有限公司2024年度跟踪评级报告
巨额债务不仅带来还款压力，逐年走高的利息费用亦不断侵吞利润，根据评级报告披露西安高科集团有限公司财务数据及主要指标（合并口径），2021—2023年，公司利息支出分别为59.83亿元、77.56亿元、80.38亿元。
2023年归母净利润亏损1.64亿元
西安高科高负债的原因，与其定位息息相关。
地方城投平台成立，目的多在承担基建、公共事业等职能，而地方政府反过来为城投公司提供财政支持与隐性担保，使城投公司可以向银行等机构举借大量债务，推动城市不断更新。
西安高科就深度参与了安置房等市政重大项目，还承担着西安梁家滩、鱼化等新建区域的开发与改造任务，以及高新配套公司中兴厂房、美光三期厂房、施耐德厂房建设等知名招商引资项目。
但另一方面，基础设施注定不是一门赚钱的生意，投资量巨大、回报周期长，导致大多城投平台无法逃脱自身盈利能力弱、严重依赖外部融资的问题。
拉长时间看，2015—2023年，西安高科只有2019年净利润超过了10亿元，其余均在5亿元左右徘徊。
2023年，西安高科营业总收入在达到375.39亿元的同时，净利润则仅有0.35亿元，同比下降约96.04%。
目前，西安高科手握房地产业务、制造业、城市运营服务三大主业，2023年营收分别为173.32亿元、47.80亿元、149.85亿元，毛利率分别为15.93%、15.47%、4.73%。其中，毛利率最高的房地产业务同比下降6.32个百分点，2023年公司归母净利润随即“由正转负”，亏损1.64亿。
大量项目不断上马，催化公司大量由存货、投资性房地产、应收类款项及在建工程等构成的资产，并呈现流动资产为主的资产结构，其占总资产的比重超过80%。截至2024年3月末，公司存货增至1291.26亿元，主要系房地产项目开发成本、已完工待结算的工程施工成本等。
这也导致公司经营现金流资金缺口持续扩大，2021年—2024年3月就净流出133.79亿元，同期公司应收账款连年升高，分别为76.66亿元、87.23亿元、143.46亿元、144.38亿元，截至2024年3月末，应收账款和其他应收款规模合计达301.11亿元。
图片来源：西安高科集团有限公司2024年度跟踪评级报告
根据评级报告，一些市政配套业务运营上，西安高科通过自筹数十亿资金进行建设后，是通过收取租金（目前普遍平均为50元/平方米/月）来收回成本，回款周期较长，尚需投资规模较大，未来面临一定资本支出压力。
负债问题何解？
作为区域产城投资运营商，西安高科的债务滚动模式明显，主要在于“负债－投资－增长－负债－循环”的路径依赖。
从城市发展角度看，城投平台举债模式使得地方政府无需增加税收即可以为企业提供廉价的土地、公共服务以及充足的政策支持。企业在城市中的蓬勃发展带来了大量工作机会、城市中完善的基础设施与公共服务也增加了城市的吸引力，使得人口不断涌入城市。
“但前提是，举债增加的货币能与房地产发展之间协同。”区域观察人士分析道，一方面为地方政府带来了快速增长的土地相关收入（土地财政），使得债务利息得以顺利偿付；一方面上涨的土地价格使得地方政府能够以土地为抵押物举借更多债务，从而延续债务驱动增长的循环。
当下，房地产市场景气度下行，城投平台融资趋严，而西安高科债务规模仍在进一步提高，未来如何化解上千亿债务是市场关心的问题。
商品房住宅销售是西安高科深度涉猎的领域，也是此前贡献营收的主力之一，高峰时旗下曾有高科房产、高科地产、紫薇地产等多家子公司，但2021年后就开始明显放缓。从拿地数量和面积来看，据报告，2021—2023年，西安高科拿地数目分别为15块、8块和1块；新增土地储备分别为120.53万平方米、25.61万平方米、7.95万平方米。
图片来源：西安高科集团有限公司2024年度跟踪评级报告
拿地减少，意味着后续营收、资产规模增长或不达预期。与此同时，大量政府相关的安置房（通过定向出售给拆迁村民来平衡前期投资）及保障性租赁住房（财政奖补为1500元/平方米，后续通过出租实现资金平衡），被纳入西安高科在建自营项目。
报告显示，公司房地产板块毛利率下降，未来房价走势、销售收入及项目去化情况面临一定不确定性，由于子公司部分区域商品房销售不及预期，公司2023年资产减值损失计提6.85亿元，去年则为1.29亿元。
影响不止于此，2023 年以来，公司制造业板块、与房地产高度相关的高科幕墙产品铝合金门窗和幕墙产量及销售金额均持续下滑，并频繁涉诉，被多次纳入失信被执行人名单及被执行人名单；子公司西安紫薇地产开发有限公司亦被纳入被执行人名单。
另一方面，从公开发行的城投债券来看，2023年以来，城投债券发行审核趋严，且长期债务的融资难度较大，一是借新还旧比例明显上升，二是城投公司转向短期借款以应对流动性危机，导致城投公司有息债务中短期债务占比攀升。
西安高科似乎也出现这两种信号，2024年3月，公司发行“24西高科”债券，总额不超过人民币 21.90 亿元，拟用于偿还到期回售的公司债券“21西高科”本金；2019年—2023年，公司短期债务占比26%、33%、33%、32%、30%、38%。
负债率常年接近90%、房地产业务毛利下滑、货币资金规模下降……在当前融资政策收紧的背景下，西安高科短期偿债压力较大，且未来仍有大量项目资本支出压力，西安高科将如何做好化债这道“待解题”？对此，记者联系西安高科方，对方表示目前不接受采访。
每日经济新闻
8月28日就在西安超多福利
说了这么多
去哪可以找到这样的系统门窗呢
今天给大家推荐派雅门窗
是门窗行业的佼佼者
最近刚好迎来了
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近期要考虑装修的朋友
可得好好留意下他们的活动！
毕竟开业活动的优惠力度是很大的！
派雅门窗红星美凯龙
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8.28开业盛典
三店齐贺 礼惠全城
一 重 礼
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二 重 礼
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三 重 礼
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四 重 礼
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特等奖
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