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1、加装后的电梯，谁来管好它？2、老旧小区电梯加装碰到这些事，怎么办？3、新房收房知识，最全交房质量各维修期限，业主谨防错过
加装后的电梯，谁来管好它？
近年来，上海持续推进既有多层住宅加装电梯工作，解决了不少“悬空老人”的下楼难题。不过，随着时间的推移，许多加装好的电梯开始陆续临近或超出免费维保年限，如果管理不好会为后续使用埋下安全隐患。为此，虹口区近日在全市率先发布关于加装电梯后续管理工作的实施方案，首次明确，加装后的电梯将由物业公司来接管。这一方案的后续实施会有难度吗？
凉东小区4号楼的加装电梯又到了进行保养维护的时间。这次，居民王军终于不用再忙前忙后了。“之前我们要维保、维护，还要去年检，都要我们自己做，现在交出去以后，我们就可以解脱出来，不用这么辛苦了。”王军说。
这部电梯是2021年5月完成加装的。三年来，其日常保洁维护、年检保修，全靠楼里王军他们三位热心居民轮流承担。虹口新发布的《关于加装电梯后续管理工作的实施方案》首次明确，加装后的电梯将由物业公司来接管，于是3月1日，这台电梯被正式移交给物业，原本安装在楼道里的通话报警器也接到了小区门岗，确保全天有人接听、及时响应。“如果有警报，安保人员3分钟之内就会到电梯门口询问情况，我们也会同步给维保单位打电话。”凉东小区物业经理陈晓春介绍。
自2015年至今，虹口区已投入使用的加装电梯有548台，后续的管理则八仙过海：有交给代建公司的，也有业委会自己或是委托维保单位管理的，由物业管理的占比不到1/4。但随着时间推移，电梯故障、维保的各类问题开始显现，明确责任主体已迫在眉睫。
不过，要把加装电梯都移交给物业接管，也并非都一帆风顺。像逸仙小区共有29台加装电梯，但目前只有15个楼组通过征询，同意将电梯维保移交物业管理。有居民认为，加装电梯还在免费维保期，不需要再花钱请人管理，也有人对费用有异议。
逸仙居民区党总支书记沈伟瑶：“居民总是想着多看看、多了解，到时候再做决定也来得及，但是对于我们来说，是希望把存在的隐患可以提前预估、提前防范，成功一台移交一台，以这样的方式跟物业进行移交。”
管理费用是移交能否成功的关键问题所在。欧阳路街道的大西小区总共有5台加装电梯，包括电费、维保费等所有费用在内，每台电梯物业每年要收取12300元。按比例分摊到每家每户，每个月要支付80元出头，每年在1000元左右。对此，有居民提出，虽然他们对物业公司保养维护是比较满意的，但是1000元左右的费用还是比较高，希望能够降下来。
在最新文件中，虹口对电梯的维保管理费用进行了测算，每年总金额约在8800多元到13000多元。像大西小区，每台电梯一个月的保洁费用200元，5台电梯总共也就1000元，而物业承诺每周至少打扫5天以上，平摊下来每天还不到30元，并不够覆盖人力成本。
上海宏阳物业有限公司总经理杨泰尊介绍：“指导区间价格里有一个标准，是以25到50台电梯为基准，但我们现在以小体量的电梯来说，是没有办法满足这个基准的， 随着后续加装电梯的体量数量逐渐上来之后，有可能会降价。”
此外，物业公司的另一大顾虑就是业主如果不及时缴费，他们该怎么办？如果停用电梯，肯定会引发矛盾，但如果物业先行垫付，那也是巨大的资金压力。 上海仁爱物业有限公司总经理蔡俊提出：“譬如说政府牵头，成立一个电梯专项的资金监管账户，居民业主自行把每个月或者每个季度的电梯使用费用缴纳到这个专项账户里，这样的话对资金的安全，信息的透明度是有好处的。”
虹口方面表示，他们在方案中明确了对于物业公司的奖惩方案，鼓励物业积极接管，后续也会根据接管的情况继续做好优化调整，确保《实施办法》真正能落到实处，让加装电梯既有人建，也有人管。虹口区房管局住房保障科科长姚浩表示：“我们也会根据物业接管的数量、物业公司接管的情况进行调研，会同市场监管局，定期做指导价格的更新，我们希望通过完善这个制度形成长效的管理机制，把加装电梯这个民心工程，建成居民能够长期使用、安全使用的放心工程。”
虹口区这次出台的《实施方案》还明确，今后加装电梯“开建”和“接管”的工作将在前期征询方案中同步启动，避免后续“打补丁”。管理好这些加装电梯，是老房加梯工作的最后一棒。如何做好这“后半篇”文章，虹口区已率先做出了探索，希望未来在实施的过程中，还能根据实际情况不断改进， 真正把好事做好。
看看新闻记者: 汤铭
编辑: 尤颖慧
视频编辑: 刘奕达
摄像: 李刚
责编: 李吟涛
老旧小区电梯加装碰到这些事，怎么办？
“后面电梯谁来管？”
“我们志愿者年龄都越来越大了，梯厢和电梯门厅区域常态化卫生如何保障？”
“现在电梯是动起来了，可是楼里的整体环境还有待提升！”
……
近年来，闵行区加快推进加梯工作，虹桥镇内的金汇花园、先锋公寓、西郊公寓3个居民区，从2018年10月起在镇城建中心的指导下开展加梯宣传工作，至2023年1月，西郊公寓完成了整小区58台电梯的加装，先锋公寓居民区完成14台、金汇花园居民区完成5台，共计77台，占全镇加梯完工总数的28%。
对于这三个小区而言，“建”只是第一步，如今又开启了以党建为引领，“组团式”探索电梯加装后续维保新实践。
目前虹桥镇内累计签约411台，2024年新增签约24台，年度目标完成率60%；累计开工328台，新增开工39台，年度目标完成率156%；累计完工275台，新增完工27台，年度目标完成率77%。做好加梯后时代管理工作，真正让社区居民“无忧乘梯”，是摆在面前的重要课题。
“成功加装电梯不容易，后续管理更不能掉链子。去年以来，我们围绕日益突出的老旧小区加装电梯后维护管养问题主动点题发力，特别是以西郊公寓居民区为主，依据地缘优势，抱团探索电梯加装后续维保新实践，通过区域化党建平台，在片区内开展议事协商，整合资源，先行先试。”金汇花园居民区党总支书记计海青介绍。
广泛走访知民情
常态化维保问题底数清
“如果遇到了电梯安全问题，各方电梯安全责任如何界定？”
“小区的电梯使用了很多年了，运行时会‘咔咔作响’，楼里的居民很担心！”
“万一发生突发情况，比如电梯困人怎么办？”
……
为了更加全面了解加梯常态化维护问题，西郊、先锋、金汇花园居民区党总支针对加装电梯及居民代表围绕使用时间不同的电梯运行现状、楼组自治情况、面临的主要问题等方面，联合片区内其他居民区进行了深入的走访调研，并形成问题清单，以期在推进老旧小区加装电梯的同时，未雨绸缪，统筹考虑，防止出现无物业管理、无维修保养、无维修资金的“三无”电梯，力争通过多方合力，寻求满足居民需求的加梯维保长效管理“最优解”。
多措并举聚民心
一体化提升措施齐落地
电梯问题解决了，居民们的生活品质还得再提升。为进一步改善家门口的居住品质，提升对加装电梯的广泛认可，居民区党总支注重综合施策，打好治理“组合拳”。在“美丽家园”工程中，对加梯楼栋落实楼道美化、楼门口绿化、机动车位提升等居民实际需求，有效提升楼栋居民整体的获得感和满意度，在电梯加速度的基础上形成幸福叠加效应。
“老房加装的电梯属于低速电梯，通过验收的电梯，安全事故概率低，但也需要居民正确使用，更需要使用单位落实好主体责任，维保单位做好日常维护保养工作。”虹桥镇市场所相关负责人表示。为此各居民区积极组织加梯楼栋居民组建自治维护小组、制订电梯使用公约；同时建立安全制度，如应急演练、事故处置等；落实24小时紧急报警装置、电费收取、检验检测等，保证电梯平稳运行。
开拓思路惠民生
探索一站式维保新样本
加梯维保存在着电梯个性化设计、维保年限不同、管理模式多样、广告投放方式多样以及托管双方供需矛盾、维护费用分摊与再次集资困难等问题。因此，考虑到电梯后期维保工作，以西郊公寓居民区总牵头，先锋、金汇花园居民区共同参与，在加装电梯过程中，充分运用了“四统一”模式，即统一签约、统一品牌、统一设计、统一代建，在一定范围内实现成片化、高密度、统一化。同时在此基础上，以居民需求为导向，以电梯使用管理为主线，聚焦资金监管、一站式维保两个方面探索电梯维保新方法：
探索法人主体账户建立。设立电梯维保专项资金监管账户，实行专款专用财务管理制度，确保加梯维保资金有保障、使用管理有规范。
探索建立长期维保合同。涉及到西郊、先锋、金汇花园居民区的这77台加装电梯的品牌主要由三菱公司提供，在前期统一化基础上，他们从居民实际需求出发，探索以“数量”换价格、强维保，通过与三菱公司建立“一站式维保+专业化服务”，在免费维保期基础上，叠加“3年、6年、12年”等不同常态化维保年限选择，提供“保养、保修、预防”服务，从事前预防、事中管理、事后强化等各个阶段提供电梯安全保障，真正让居民“用梯无忧”。
老旧小区加装电梯，是一项需要全周期管理的民心工程，助推加装电梯常态化维护工作有序开展，需要各方群策群力、协商共治。下阶段，虹桥镇将进一步立足居民需求，以“组团式”探索的方式，逐步完善加装电梯常态化维保方案，不断总结经验、固化成果，在片区内进行复制、推广，把“民生工程”真正变成百姓欢迎的“民心工程”。
供稿：闵虹
编辑：徐宇扬
初审：张淑琳（见习）
复审：何婷婷
终审：刘垦博
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新房收房知识，最全交房质量各维修期限，业主谨防错过
作者：网慧验房
新房交付后房屋存在各种质量问题，业主也有权在有效时间内索要开发商维修。根据建设部《房屋销售管理办法》第33条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
因此具体说一些保修有效期，以防业主错过最佳整改期，自行买单。
1. 防渗漏问题：具体包括屋顶面防水要求、厨卫防水渗漏，有效期为5年。
2. 厨卫、墙面管道渗漏保修期1年。
3. 抹灰层脱落保修期1年。
4. 门窗破损、五金件缺失损坏最好当下沟通，一星期内维修更换。
5. 卫生洁具保修期限1年（灯具开关最长6个月）。
6. 供冷热系统及设备为1个采暖期。
7. 电气管线、排水管道、设备安装维修期2年（不过很多家装后，出现问题，基本都是业主买单，所以收房前要有问题及时上报）。
提醒：有的保修期，《商品房买卖合同》中没有做明确规定的，一般《住宅质量保证书》会有规定。
不过当房子超过保修期，如果是因为开发商故意拖延维修时间，或敷衍修复，反复多次损坏，业主有权要求开发商承担责任，注意要保留相关时间内的视频图片证据。
关于在维修整改期，业主未入住，是否应该承担物业费呢？
首先业主需明确，根据规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，相关物业费由建设单位缴纳。这就说明，在收房期间，如果出现质量问题，业主没有完成房屋交接环节，证明未收房，无需缴纳物业费。如果已经收房，但处于问题整改期，物业费业主仍需正常交。
如果出现房屋质量问题开发商整改导致延期交付的情况，可以按照合同约定要求开发商支付违约金，期间物业费用也由开发商承担。
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