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1、地产项目铝合金门窗成本，就该这么控，没法更细了2、1500万的断桥铝门窗工程大概能挣多少钱？3、门窗工程对标和成本控制，掌握这些数据才是关键
地产项目铝合金门窗成本，就该这么控，没法更细了
门窗工程的基本内容
1.1 企业经营的本质
利润是企业维系正常运营的基础；
老板最关注经营指标：净资产收益率-ROE
职业经理人能对利润率贡献：
开源（创收）——投拓、营销
节流（降本增效）——设计、成本、工程、财务
1.2 如何控制目标成本，提高项目利润率？
赵丰：
价值分析法：严控结构性成本，满足功能性成本
适当提升：客户敏感性成本
铝合金门窗：属于客户敏感性成本，为什么要进行优化？
理由：门窗工程总建面单方占比高
中低端项目门窗工程成本，总建面单方在100元/m2；
占除地价外开发成本的3%，占地上建筑工程费成本的9%；
1.3 常用门窗不同材质价格及组价
铝合金门窗材料与安装费占比
材料占比：72%
安装占比：28%
铝合金门窗各材料费占比
铝型材占材料费比例：46%
玻璃占材料费比例：28%
五金占材料费比例：16%
辅料占材料费比例：10%
1.4 门窗敏感性分析
客户敏感点：门窗材质（铝合金/塑钢）、防水性能、窗地比（防水效果、采光效果、外立面效果）；
客户次敏感点：门窗分隔形式（通风效果）、五金件品牌（使用寿命）；
客户非敏感点：型材品牌、型材系列、隔热条品牌、玻璃品牌、玻璃厚度；
结论：客户敏感性成本内也区分敏感点与非敏感点；
客户非敏感点成本占比54%；
优化量级：10个项目（100万方）可减少1000万成本；50个项目（500万方）可减少5000万成本;
门窗标准化
设定目标及标准化成果
2.1 铝合金门窗现状调查
1、门窗价格浮动大
55系列：510-580元/m2；60系列：555-745元/m2
2、型材含量浮动大
55系列：8.3-10kg/m2；60系列：8.9-11.2kg/m2
2.2 铝合金门窗成本控制设定目标
根据各地域不同降低铝合金门窗综合单价50-100元/m2；
2.3 旧规范预设目标及标准化落地结果
旧规范55系列平开门窗，90系列推拉门窗;
现状：铝型材净含量8.3-10kg/m2;
目标：铝型材净含量7.5kg/m2;
旧规范60系列平开门窗，90系列推拉门窗;
现状：铝型材净含量8.9-11.2kg/m2;
目标：铝型材净含量8kg/m2;
2.4 标准化结果的验证
标准化55系列型材米重比中断项目55系列优化综合单价：（8.84-7.26）kg*23.58元/kg=37元/m2；
Ⅰ+Ⅰ型18.6mm进口穿条改为国产穿条优化综合单价：（8.6-6）*7.26=19元/m2
玻璃由6LOW-E+12A+6按照规范厚度优化为5LOW-E+12A+5/ 6LOW-E+12A+6，
暂按各占50%计取，优化综合单价：（182-161）*0.75*0.5=8元/m2
五金件选用兴三星，比坚朗减少9元/m2
标准化图纸门窗综合单价比中端项目共减少综合单价73元/m2
总建面单方优化：73元/m2*门窗含量0.21*可售比70%=11元/m2
2.5 新规范预设目标及标准化落地结果
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新旧铝合金规范的差别
3.1 规范名称：《GB/T8478-2020 铝合金门窗》
新规范实施时间：2021年2月1日
项目采用旧规范/新规范区分要点：项目立项备案时间(除南京外）/图纸审查通过时间（南京）
新规范主要差异：型材壁厚
外门、外窗定义: 与外界有直接接触，例：开放式阳台门
内门、内窗定义：与外界无直接接触，例：封闭式阳台门
用地规划条件内要求封闭阳台，包阳台部位算外窗，阳台门算内门考虑
3.2 省标新规范主要差异
浙江新规范：
《浙江省工程建设标准建铝合金建筑外窗应用技术规程DB33/T1064-2021》
3.1.2 隔热铝合金型材应采用多腔构造，主要差异：推拉门窗采用闭口型材
铝合金门窗标准化思路
4.1 区分不同区域选择门窗材质
区分采暖区域与非采暖区域，非采暖区域无节能要求
采暖区域：须采用断桥隔热型材
非采暖区域：如楼梯间、公共部位、屋顶炮楼：
采用普通铝合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑钢窗、普通玻璃
区分改造区域改造前门窗材质，降低成本
涉及后改造区域改造前门窗：采用白色型材塑钢窗
4.2 门窗分割形式
门窗设计注意事项
一、根据产品档次控制开窗率（窗地比）
控制窗地面积比，中端系列高层住宅控制在0.22-0.24，高端高层住宅控制在0.26
二、控制北侧开窗
1、北侧开窗率要小于南侧
2、尽量避免在北侧、南侧次卧设置落地窗，窗台高度确定为900mm，不须设置护窗栏杆
三、控制转角窗的使用
转角窗存在抗风能力弱、渗漏风险大、米重高等问题，应尽量避免出现转角窗
四、门窗的分隔尽量合理
1、开启方式对成本影响大，按 “大固定小开启、多固定少开启、多推拉少平开、横挺竖挺最少化”
方式进行控制
2、满足通风要求的情况下减少开启扇数量及单扇面积
3、应避免设置过小和过大的门、窗扇，减少使用平开门
4、权衡壁厚型、材截面与其承重能力的关系，尽量减少使用钢衬
4.3 铝合金型材选择
4.3.1 铝合金价格组成
铝型材供应价＝铝锭价+铝型材加工费+运输费
一、铝锭价：
铝锭价以集采约定下单当日“XXXX”上午开盘铝锭报价的平均价为准。(可在西本新干线、世铝网等网站查询)
型材横截面尺寸的允许偏差分为普通级、高精级、超高精级
旧规范要求：一般按普通级执行即可，对于装配关系的尺寸或高档门窗，按高精级或超高精级
新规范要求：有装配关系的门窗主型材基材壁厚公称尺寸允许偏差，按高超高精级
普通级精度不足，米重正偏差过大，影响安装，经论证，按高精级为基准型材
二、铝型材加工费：
1、型材品牌
相同精度铝锭本身价格无差异，决定铝型材价格的是型材的品牌及隔热条价格。
一线品牌：渤海、亚铝、广亚、坚美、兴发、力尔
二线品牌：豪美、中旺、广铝、经阁、南山、华建
三线品牌：地域性品牌
一线品牌较二线品牌高8%左右——胡卫波
全国性的公司可选用二线品牌，地域性公司可选用三线品牌
二、铝型材加工费：
2、隔热条选择
进口隔热条性能优于国产隔热条，但两者约1800（14.8mm）-3000（24mm）元/吨的成本差异。折合门窗面积，两者综合单价差价约17元/m2-22元/m2
进口隔热条品牌：“泰诺风”,
国产隔热条品牌：“白云”
应选用国产隔热条
三：铝合金型材与节能关系
铝合金框料在节能方面只加长隔热条，地标未规定腔体结构最低要求时不考虑采用多腔结构；
成本控制要点：控制铝合金门窗单价的关键是铝型材的用量，
而要控制铝型材的用量，既需要合理选择型材系列，也需要区别不同使用位置使用不同类型的窗型。
比如50系列、55系列、60系列对应的型材用量的差异分别是100%、105%、113%；
隔热条宽度选择
型材节能主要靠隔热条宽度实现，隔热条越宽，型材节能越好
本次标准化通过增加隔热条宽度，提高门窗的节能性能，型材米重略微增加
平开门窗55系列隔热条14.8mm改为55系列18.6mm，60系列隔热条20mm改为60系列24mm
推拉门窗本身达不到节能要求，隔热条采用1.48mm
例：《河北省建筑节能门窗工程技术规范 DB13(J)114-2013 》
高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应
小于24mm正常采用65系列平开门窗，
经标准化后使用60系列就能满足规范要求，
每平方净用量减少0.6kg/m2，
每平方单价降低15元/m2
0.6kg/m2*1.08(损耗）*23.58=15元/m2
外开窗，有转换料VS无转换料
外开窗市面上90%是有转换料做法，某大为了减少型材含量，省成本用无转换料做法，做法有两种：
1、压线朝外做，型材含量最低，存在问题：
1）缝隙在外面容易渗漏水
2）排水孔难施工
3）玻璃负风压容易坠落
2、Z型中挺，把中挺和转换料结合，型材含量比有转换料的外开窗低比压线朝外高，存在问题：
1）铝合金强度下降
2）容易渗漏水
解决方法：某大有标准缝隙打胶工艺操作手册，对施工单位施工能力要求高
经论证，出于安全性，防水性能考虑，标准化图纸选用有转换料做法
三、铝合金门窗成本与节能关系
南方地区隔离热量，单银膜层选择位置2，可有效降低夏季室内太阳得热从而降低空调能耗；
北方地区吸收热量，单银膜层选择位置3，可充分利用冬季室内太阳得热从而降低采暖能耗；
玻璃品牌选择：
玻璃加工厂选择：
加工费
玻璃加工按加工厂家不同分为原厂加工、异地加工两种方式，价格差异视其他因素综合考虑；
按加工厂家的市场信誉，分为一线品牌和二线品牌，一线品牌较二线贵15%左右
原厂加工：
玻璃厂家使用自有的加工设备对自产的玻璃原片进行深加工，主要生产镀膜、Low-E玻璃。
优势：设备先进，工艺完善，质量好，产量高
劣势：价格高，运距远
异地加工：
玻璃深加工单位从玻璃生产厂家购买玻璃原片进行加工，白玻、镀膜、Low-E玻璃均可生产。
优势：价格适中，运距近
劣势：设备、工艺水平一般，质量一般，产量有限
应选择由公司考察认可的加工厂进行异地加工，降低成本
四、五金选择
五金在整个铝门窗中的成本与品牌、门窗开启方式等因素有关。
国产、合资、进口三者价格大致是100、150、200元/m2，
而门窗开启方式的影响以国产品牌为例：推拉窗、推拉门、外平开窗、平开门分别是30、45、70、100 元/m2。
①根据门窗扇的重量自行设计选配五金配件（标称承载能力应大于实际荷载的1.5 倍），活动五金应能满足使用10 万次以上的A 级产品。
②主要五金包括4种：执手、传动器、锁座、摩擦铰链。
③常用材质及价格差异：不锈钢>锌合金>铝合金。
④品牌差异：各品牌档次的五金价格差异大，在投标时应上报实物样品及厂家资料。
进口比国产约贵100%；
国产品牌一线比二线贵15%，五金占整个门窗单价的10%，即对成本的影响为1.5%。
——胡卫波《门窗工程系统性总结》
五金件作为常用部件，消费者的敏感度较高，在成本配置时需要考虑五金档次与产品档次之间的匹配关系，以及考虑质量、耐久性等技术要求对客户认同感的影响。
中低端产品应采用国产二线品牌，高端产品采用国产一线品牌，TOP系产品采用进口品牌
五、 安装方式
湿法施工：
先安装门窗框，后进行塞缝处理，再进行洞口抹灰。这是常规的施工方法。
干法施工：
先安装副框，后洞口抹灰，再安装门窗框。增加副框（包括钢副框、节能副框），增加成本约20~30元/m2：
钢副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的热镀锌方管，综合单价约50~60元/m；
节能副框通常是复合材料，一般20~30 元/m。
干法施工使用城市：当地验收必须使用副框的城市，如江苏
湿法施工使用城市：当地验收未规定必须使用副框的城市
来源:胖栋有话说 id:RealEstateDesigner ，作者项剑波，转载已获原作者授权 在此表示感谢!
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1500万的断桥铝门窗工程大概能挣多少钱？
我有个朋友专门做门窗工程的，前段时候接了个1500万的断桥铝门窗工程，我马上就追上去问，哥们挣了多少钱，咱不要你分钱，跟大家分享分享相关的成本也是好的呀，供大家参考参考嘛，在我的死缠硬泡之下，他才告诉我，现在我来和大家一起分享一下：
先来简单介绍一下这个工程大致情况下，这个工程有２万多平，综合单价为720元/平，应该也就是市场价了，接下来我们来看一下成本吧：
1、型材，65系列的断桥铝，厚度是1.4，价格是260元/平。
2、玻璃，5+12Ａ+5+12Ａ+5的三玻两腔中空玻璃，140元/平。
3、纱窗， 25元/平。
4、五金配件，包插把手、铰链、合页、滑撑等等，合下来是30元/平。注意，这些五金配件虽然小，但是他们的质量还是非常重要的。大家都知道这是配件损坏了，就会直接影响到窗户的使用寿命了。
5、辅材，如镀锌固定片，射钉、发泡胶之类的，合下来为40元/平。
6、人工费，这里我们把它分开，一个是制作加工费25元/平，一个是安装费比如上料与撕保护膜，45元/平。
7、其他费用，包括包装费１元/平，运输费5元/平，检测费２元/平，同时还包括跟监理与甲方的应酬等等，合下来是3.5元/平。
8、税金，折合下来是30元/平。
合计：598.5元/平。
结语：大家看这个价格看上去还不错，因为算下来能有17个点的利润，也就是255万，但这只是理论上的，真正的情况是最后的尾款部分有很的坏账烂账，还有现场的各种人工浪费、进场保证金只级退了一半、二次搬运费、违章罚款等费用，还有一些高空作业所需要的安全带、保险绳、防坠器、还有行走升降机等租赁费用。而且这个活还是朋友介绍的还给了一部分居间费用等等，总之真正拿到手的，其实也就是刚够200万左右。
然后又朋咨询了别的朋友，有的朋友说这利润太高的，有人现在460元/平都有人做。你们那里的行情是什么样的呢，我还有哪些没算到里面的呢，请在评论区留言，认为我说得对的，点赞加关注哟！
门窗工程对标和成本控制，掌握这些数据才是关键
门窗工程基本概念
（一）门窗七大性能
1.1 抗风压性能：关闭着外（门）窗在风压作用下不发生损坏和功能障碍的能力。应按照GB50009《建筑结构荷载规范》第8.1条相关要求计算；
1.2 水密性能：关闭着的门窗在风雨同时作用下阻止雨水渗透的能力；
1.3 气密性能：门窗的气密性能指标即单位开启缝长或单位面积空气渗透量分为正压和负压下测量的正值和负值；
1.4 隔声性能：应符合规定，外门窗以"计权隔声量和交通噪声频谱修正量之和（R。+C.）"作为分级指标;内门窗以"计权隔声量和粉红噪声频谱修正量之和（R。+C）"作为分级指标。隔声性能值不应小于35 dB；
1.5 保温性能 ：门窗在冬季阻止热量从室内高温侧向室外低温侧传递的能力，用传热系数K表征。K＜2.5W/（㎡·K）；
1.6 隔热性能：门窗在夏季阻隔太阳辐射得热的能力，用太阳得热系数SHGC（太阳能总透射比）表征。SHGC≤0.44；
1.7 耐火完整性能：在规定的试验条件下，建筑门窗某一面受火时，在一定时间内阻止火焰和热气穿透或在背火面出现火焰的能力；
（二）建筑设计对门窗的关联途径及结果
建筑设计对门窗的关联途径及结果
序号
设计指标
指标含义
影响因素
关联结果
1
体形系数
建筑物外表面积㎡/外表面积所包围的体积 m3
K值
体型系数越大，则要求K值越小，门窗配置越高，成本越高
2
窗墙比
外门窗展开面积/地上建筑面积
K值
窗墙比越大，则要求K值越小，门窗配置越高，成本越高
3
窗地比
外墙门窗洞口总面积与地上建筑面积之比
门窗
工程量
窗地比越大，则门窗工程量越大，成本越高
传热系数（ K）（注意区别于导热系数、热阻）：在稳态条件下，门窗两侧空气温差为1K时，在单位时间内通过单位面积的传热量，单位W/(m2.K)。
门窗常见指标表
序号
指标名称
评判单位
指标范围
1
门窗K值
w/m2.K
根据建筑设计要求确定
2
窗墙比
m2/m2
根据建筑设计要求确定，控制单一朝向比例过大
3
窗地比
m2/m2
0.18~0.25
4
铝型材含量
kg/m2
断铝：8.0~9.6
普铝：6.0~7.5
5
玻璃含量
m2/m2
0.75~0.85
6
钢附框含量
m/m2
2.3~2.5
7
实作/设计洞口比例
m2/m2
有附框：0.91~0.94
无附框：0.97~0.98
门窗计算示范：
门窗工程的主材分析
（一）型材
型材种类：
表面处理方式：
铝合金型材表面处理工艺特点对比
表处
工艺
使用
寿命
表处层
厚度
色彩
可修补性
耐腐蚀
程度
加工综合费
（元/吨）
粉末
喷涂
（主选）
10年
最小膜厚：》40um
多
聚氨酯漆修补
介于电泳与阳极氧化间
5900-6500元/吨
（二涂常规色）
氟碳
喷涂
25~30年
平均膜厚：
》30um（二涂）
》40um（三涂）
多
可修补
耐腐蚀
粉末基础
+50-65元/㎡
阳极
氧化
20年
AA15级
少
无法修补
易受腐蚀
5800-7100元/吨
电泳
30年
有光/哑光透明漆：
B级
有光/哑光有色漆：
S级
少
无法修补
耐腐蚀
6500-7800元/吨
备注：数据参照来源于ZSZY、LDJT、ZNZY、LDZY、KQZY等，仅供参考；
材料调差原则：
材料型号及规格未发生变化时：
铝合金型材调差：
a、仅对型材进行调差，调差部分只计取税金(安装税金)，不计取管理费、利润、规费等其他费用。
b、投标报价基准价在招标前由招标人确定。铝锭价参照向门窗单位下发开工令当日（下单当日）长江有色金属(https://www.ccmn.cn/)长江现货A00铝锭均价计算(下单当日长江有色金属网无信息价的，以前一日价格为准，以此类推)。
c、举例（不设风险系数）：投标时按照2021年2月6日的“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格15480元/t作为铝锭基价，开工令下发当日“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格Y元/t及数量A吨进行调价，则调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480)*采购会签当日型材数量A。
d、举例（设风险系数）：投标时按照2021年2月6日的“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格15480元/t作为铝锭基价，开工令下发当日“长江有色金属网长江现货A00铝锭均价”的价格Y元/t及数量A吨进行调价，则【涨价】调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480*（1+X%）)*采购日型材数量A。则【降价】调差为=(订单采购会签当日价格Y-15480*（1-X%）)*采购日型材数量A。（风险系数可设置为3%-5%，相对较公平）
（二）玻璃
序号
类目
具体内容
1
中空玻璃
由2片玻璃原片、分子筛、干燥剂、双道密封胶组成。
2
分子筛框
通长铝间隔条比每边一条铝间隔条，增加成本约5元/m2。
3
中空层厚度
限定6-12A，中空层越厚，K值越小，但太大易形成空气对流反而不利，9-12A中空层有较好的节能经济性。中空层厚度每增加3mm，成本增加约3-5元/m2。同时，对型材需求也有影响。
4
惰性气体(氩气)
中空层为干燥空气，若充入惰性气体利于节能和隔声，成本增加约8-10元/m2。
5
中空玻璃装饰条
一般采用成空心管状铝合金装饰条，可降低成本。
玻璃设计、施工中应关注的其他问题（参照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113）：
（1）抗风压设计：按不同玻璃种类，合理取定设计值；
（2）防热炸裂设计：除钢化玻璃外，均应进行放炸裂设计；放炸裂措施：玻璃内侧窗帘、百叶窗及其他遮蔽物与玻璃之间距离不应小于50mm；
（3）安全玻璃最大许用面积；
玻璃组价分析：
运距计算规则：以施工单位工厂所在地到项目所在地的公里距离计算，以百度/高德地图提供的驾车最短路程为准。
玻璃调差：
a、如有集采情况下：玻璃钢化增加费、Low-e镀膜增加费、中空处理、夹胶处理、暖边处理、充氩气、单面磨砂增加费等在集采协议期内不变；
b、普通白玻单片按以下办法调价：以国家统计局（http://www.stats.gov.cn)“流通领域重要生产资料市场价格变动情况”（2020年X月上旬）公布的“浮法平板玻璃（4.8/5mm)”价格信息X元/吨为调差基准价（简称“A”，税率13%），每个项目在签订合同时，查看当月公布的最新价格信息（简称“B”），按以下公式进行调差：
①普通白玻单片1㎡/mm差额=[B-A*(1±5%)]/1000元/kg*2.5kg/㎡/mm（单位：元/㎡/mm）
②调差后价格=集采战略价（协议价）+普通白玻单片1㎡/mm差额*玻璃厚度。
c、在每个项目合同协议签订前完成调价，（B-A）/A在±5%以内（含5%）时不调价，超出±5%时只调超出部分，结算时不再调差。网价为含税价，调差时需除税。
d、调价完成后，属于近期分判，除合同约定外，玻璃价格锁死。
（三）五金配件（五金件）
五金配件成本控制因素
序号
因素
控制要点
1
五金品牌
适配本项目
2
门窗分格
合理分格控制开启扇面积
3
开启形式
满足要求即可
4
开启扇数
减少开启扇数量减少用量
5
五金选型
控制开启扇重量控制对合页、铰链等五金件的承载力要求。
备注：排名靠前的地产商都对门窗分格有专门研究。
（四）五金配件（纱扇）
基本知识：网格目数是纱窗质量一个非常重要的指标。它通常指一英寸【1英寸(in)=2.54厘米(cm)】的长度内有多少孔洞。一般来说，目数约小，说明网格越松，开洞较大，防蚊效果相对较差；一般来说，目数越大，说明网格越紧，开洞较小，防蚊效果相对较好；示例：18网目（一平方寸里有18个小格子）。
项目对标及成本控制
（一）限额对标
影响门窗及建造成本的因素：
1、窗地比；2、 铝合金材料断面选择；3、铝合金材料表面处理工艺；4、玻璃和五金选择；5、节能规范要求。
窗地比每增加0.01，则折合建面增加费用为4-7元/㎡不等。
（二）项目对标
（三）单价指标
文章来源：胖栋有话说（ID:RealEstateDesigner)转载已获授权，在此表示感谢！
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