spring 很多人都有过
在美国买房子的想法，
但是对于如何在美买房
却是一头雾水。
不要急，
小美整理了河马TV的
六脉神剑系列
（如何在美国买房）
让大家能对美国买房
有一个全面和多维的认识。
看过前几期的六脉神剑
大家是否对在美买房这件事
有了一个大致的了解？
今天小美带来了我们的
第五期六脉神剑，
主要是帮大家了解：
如何精算回报率？
尔湾 VS 森林湖 I 房源信息
总价便宜的房子，租金收入高，这样的房子是不是投资回报率一定很好？我们来看案例，会让您大跌眼镜。如何精算回报率，绝对干货，这是投资房子必备的技能。
我们选了尔湾和森林湖的房子数据来做数据分析和对比。
第一套房子是在尔湾大公园，建商是莱纳Amber子社区3号户型。第二套房子是在森林湖，建商是非常有名的托尔兄弟。Meadows这个大社区的独立别墅，这一个户型叫Olive。
①户型
两个房子都是4房，但是Amber多半个卫生间，4房3.5卫。
②总价格
Amber的价格比Olive要便宜一些，151万不到，Olive是155万。
③面积
Amber的面积也大，2600尺不到，Olive是2031尺。
④单价
Amber会便宜很多，600块钱不到每平尺，才584美金。Olive的单价超过700-763美金，但Olive是独立别墅。
⑤地产税
Amber要高很多，达到了1.9%，大公园的新区建设税是比较贵的。Olive1.1%。
⑥HOA
Amber的物业费比Olive便宜30块钱一个月，260美金VS 290美金。
总结
那看到所有这些数据，Amber除了税高，其他都是完胜。房价便宜，单价便宜，物业费也便宜，面积也大。
收入预估&总成本①&总成本②
收入预估
我们来预估一下收入，这个收入的数据来源来自于河马平台，我们有大量的月租订单（河马订单大数据）。
在尔湾大公园的4房带家具，可以租7000美金一个月。森林湖的租金比起尔湾相对要便宜一些，租金6500一个月。7000的月租金×12个月，年租金是84000美金。
而森林湖的Olive年租金是78000美金，比大公园少一些。这是总收入，我们在后面计算回报率时候，还会再次分析。
总成本①（地产税、保险、HOA）
那我们来看总成本①，包含的地产税、保险、HOA。为什么命名总成本①？因为这个成本是你不管是自住还是出租，都必须支付的费用。
地产税计算方式是:房价×税率=地产税。Amber的房价×1.9%的税率，算出来有28000美金一年。Olive是房价×1.1%的税率，是17000美金一年。
保险一般会和房子的总价差不多，所以两个房子的保险费也都差不多，900美金一年。
HOA的计算方式是:月费×12个月。Amber和Olive的HOA差别并不大。计算下来，Amber是3100美金一年，Olive是3400美金一年。
总成本②（贷款本息）
我们来看总成本②。有些客人会贷款，有些客人不贷款。如果贷款的话，我们假设首付60%，首付是90万。Olive需要首付93万，Amber需要首付90万左右。
每月的本息方面，Amber是3600多美金，Olive是3700多美金。对比下来，差异不是很大。
实际总成本 · 回报率
实际总成本
我们把成本①和成本②加在一块，每月的税、保险、HOA加上贷款，看实际总成本的合计。
Amber每月的成本是6300多美金，Olive每月的成本是5500多美金。Amber每年的成本是76000美金，Olive每年的成本是66000美金。
看到这里，你没准已经产生了疑惑。数据非常好的Amber，就因为税高，它的成本比森林湖的Olive要多1万美金一年，这个数字差距还是比较大的。
回报率
有了收入数据和成本数据，我们就可以计算回报率。我把回报率分为三个维度。
我们先计算一下毛回报率。租金总收入÷房子总价=毛回报率。Amber的毛回报率是5.56%，Olive的毛回报率是5.03%。Amber因为房价便宜、租金高，所以毛回报率比森林湖的Olive 0.5个百分点。
我们再来看净回报率，净回报率=净收入（租金总收入- 总成本1）÷房子总价。Amber的净回报率是13.4%，低于Olive的3.65%。税高，差异就出来了。
我们最后计算一下投资回报率。你的资本利用率，也叫投资回报率。投资回报率=净收入（租金总收入- 总成本1）÷首付。
Amber的投资回报率是5.66% 低于森林湖Olive的6.08%。森林湖Olive虽然房价贵，面积也小，租金也比尔湾低一点。但因为税比较低，它的投资回报率比尔湾好一些。
看到这里，是不是跟你想象的不一样？我们来看河马观点。
河马观点
选择最适合自己的房子，就是好房子。不要因为一个优点而冲动，也不要因为一个缺点而放弃。
翻译一下就是，不要因为房价便宜而冲动，也不要因为税高而放弃，选择适合你预算的房子才是好房子。
谢谢大家看完六脉神剑系列的第五期，感兴趣的话，可以点个关注、转发或在看。
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