John 大家好，我是勇谈。4月15日兰州市政府办公室近日下发《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》；
其中最吸引眼球的事情还是这样一句话“因城施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。”
此则消息出来后，引起了房地产界一波新的热议。
有不少人观点认为“这是解救面临资金问题的房企”，实际情况真的是这样吗？未必，毕竟商业地产在房地产业务单元中占据的比例很低。
借此机会简单谈谈我的观察。
兰州调整商业地产贷款首付款比例为50%，说句实话并不能算是什么刺激政策
全国不少城市商业地产贷款首付比例一直都是50%，而不是70%
说句实话在兰州没有出台这个意见以前，我一直认为全国所有的城市商业地产的首付比例都是一样的，首付50%（一般是不低于50%），贷款10年（以内）；毕竟经过观察，哪怕包括北上广深这样的一线城市和全国其他二三线城市的商业地产首付比例都是50%；因此兰州此次调整商业地产贷款首付比例本质上来说只是“随大流”。只不过宣布调整的时间段极其让人“瞎捉摸”。
商业地产一直处于“不温不火”的状态，其占据商品房消费份额极其有限，影响也极其有限
过去10年我国商品房及住宅商品房销售额走势图
图上所示是过去10年我国商品房及住宅商品房销售额走势图，可以看到住宅商品房占据的销售额比重始终在增加（80%以上），2018年更是到了84%；也就是说不到20%的商业地产销售额本身对于房地产市场的“搅动”就很弱。
毕竟真正投资房产的还是以住宅为主，商业地产说句时候投资的人极其有限，仅仅增值部分高达40%以上的税费就会让人打消投资的念头。
兰州调整商业地产贷款的首付款比例，或可以帮助房企加快商业地产销售，毕竟商业地产库存高企是事实，这也是背景之一
商业用房的价格走势并不像住宅商品房这样一直上涨，有涨有跌的常态
过去10年我国办公楼商品房和商业营业用房销售价格走势图
图上所示是过去10年我国办公楼商品房和商业营业用房销售价格走势图，可以明显看到与一般住宅商品房不同。如上图所示的2013-2015年，包括办公楼、商业营业用房（商铺）都出现了横盘或下跌的情况。
相比于住宅始终保持10%左右的年增长不同，商业办公类用房价格真的是有涨有跌。尤其是办公写字楼类的商品房，在一二线城市大量空置不是秘密，到目前已经有不少城市开始试水“商改住”“办改住”了。
兰州调整商业地产首付比例为50%，或有利于促进商业用房销售，毕竟兰州商业地产库存过高已经是事实
兰州近10年房企办公楼和商业用房投资额走势图
图上所示是兰州近10年房企办公楼和商业用房投资额走势图，可以说投资金额始终在上涨2018年商业营业用房（商铺）投资已经接近100亿（2018年兰州房企总投资575亿）占据了总投资额的17.3%！！
但是高投资的背后却是商业房产的销售面积却并非一路看涨，
跟大家分享一组数据2017年兰州非住宅商品房销售面积88.53万平方米，2018年这个数字为76.49万平方米！也就是说在兰州商业地产高投资的背后却是低销售！
这也是为何兰州此次要调低首付比例为50%的背景之一吧。
商业地产销售不畅是市场问题，兰州此次调整商业地产首付比例影响真的有限
房地产市场出现的销售难问题是市场本身的问题，房价高、需求不足是关键
相比于住宅更具备投资价值来说，商业地产本身的投资价值就不大（或在逐渐减弱）。除去本身价格高外，涉及到后期的税费太高也是关键。
所以，绝大多数人投资商铺、商业房产的原因是为了收取租金，在实体经济本身就不振的今天，不少城市都出现了“一铺坑三代”的情况。这样的背景下，哪怕是兰州降低了首付比例也很难拉动太多的商业购房需求。
记得前段时间一直在跟大家分享一个数据“2018年我国工业企业总资产增加只有1%，但是房地产企业总资产增加竟然高达18%！”
，一直带动我国经济发展的工业企业尚且如此，其他餐饮、零售、住宿等实体企业恐怕只能用过得更难来形容了。
空置的商铺
公寓类房产或许能够带动大家购房需求，毕竟这种商住两用的房产更受市场青睐
这里需要提前说明的是“公寓类房产也是属于商业房产的一种”，但是从几年前到现在越来越多城市的商住两用房受到越来越多人的青睐。
为何会如此？这点倒是值得大家思考的。降低商业地产首付比例固然重要，但是地方对于商住两用房的态度更能决定一切。房企之间无秘密，只要允许相信很多房企都具备把写字办公楼等不易销售的商业地产改为商住两用房的能力。
（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）
综上，
兰州调整商业地产贷款的首付款比例的政策背景是商业地产不好卖，商业地产库存高企！此次降低首付比例后或许会助于商业房产的销售，但是影响的关键还是商业房产能否适应如今更多人的需求。
各位觉得呢？
原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
