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北京的房价涨的太快，已经成了很多人心中永恒的痛……五环边上500万的房子也即将销声匿迹。可你知道哪的房子涨价最快吗？哪个区的房价最贵？接着往下看~本文转载自微信公众号：毅家之言（微信号yjzy00），如需转载请联系原作者。
周末，有人在群里问大家哪里还有500万左右的两居，最好在东五环或北五环内，和大家讨论了一下，才发现在五环位置想找到一套500万左右的两居其实很难。盘算了北京所有在售的项目之后，只有屈指可数的几个项目满足这个条件，其中的大部分还在南五环或东南五环。
五环路，建成时曾是一条远郊环线，因为规划为高速路甚至一度收取高速费，然而现在，五环已经开始越来越清晰地成为北京豪宅与刚需盘之间的一条分界线。
五环内常住人口密度居世界前列
全长98.58公里的五环路，圈进了北京将近670平方公里。仅按统计局数字，五环内的常住人口数量1053.6万人计算，每平方公里的人口密度就高达15725人，高居世界前列，仅低于中国澳门，是香港的2.4倍。
春运期间的北京西站
按北京城镇居民人均居住面积31.54平方米计算，五环内需要建设33231万平方米的住宅面积才可满足常住人口的居住需要。
五环内大量城市资源挤占居住用地
五环内670平方公里的面积中，还包括大量道路、绿化、公共服务以及商业办公等不可居住面积。
粗略计算五环内不可居住面积：
1、道路交通：
城市道路里程6435公里，平均按四车道、24米计算，占地面积154平方公里。
2、绿化：
只能查到城六区数据，城六区面积是五环内面积的一倍，因此数据除2即可大致估算出五环内的面积。来自北京市园林绿化局的数据显示，2014年城六区绿化覆盖面积404.6平方公里，五环内约202.3平方米公里。
3、学校：
从幼儿园到大学，城六区约1500所学校，占全市3454所学校的43.4%，北京市教委数据，2016年全市学校占地面积9424万平方米，据此推算，城六区学校的占地面积约为40.9平方公里，五环内约20.5平方公里。
4、医院：
城六区约836所各级医院，按每个医院平均占地1万平方米计算（估算），共8.4平方公里。
5、各机关单位：
国务院75家中央直属部门及机构，中共中央直属机构及在京直属事业单位共21家，北京141个市级部门，合计237家，按每家机构平均占地10万平方米计算（估算），共23.7平方公里。
以上总计408.9平方公里。
五环内还剩余261.1平方公里，以商业办公、工业和住宅为主，就算其中一半的面积用于建设住宅，按容积率2来计算（老城区大量平房），可供建设住宅的规划建筑面积为26110万平方米，与常住人口需要33231万平方米的居住面积之间，尚有7121万平方米的差距。
当然，这样的计算并不完全准确，那咱们再算一个精确的数字。
五环内住宅价格10年上涨5.5倍
2006年-2015年，北京五环内的商品住宅（不含保障房、自住房、商住）供应面积是3372.57万平方米，而成交面积是3912.76万平方米，供应面积比成交面积少了540.19万平方米。
商品住宅供不应求的现状使得五环内住宅房价由2006年的9786元/平方米，到2015年已高达53755元/平方米，10年时间上涨了5.5倍。
五环内住宅房价的上涨背后，固然有完备的城市资源支撑了在售楼盘价值走高的原因，更为重要的则是五环内土地日益稀缺的现状。
2006年-2011年之间，北京五环内住宅用地的供应规模较大，平均每年的规划建筑面积在160万平方米以上，2012年之后开始急剧萎缩。
特别是2013年开始，出让住宅地块中大量配建保障房及自住房，五环内商品住宅的稀缺令这些优质土地的争夺愈发激烈。2015年7宗五环内住宅地块的纯商品住宅部分楼面均价高达52597元/平方米，催升五环的价格预期一步迈上10万+。
我们不得不面临这样一个悲催的现实，五环500万的时代行将逝去。
因此，近期北京的热销项目大多是硕果仅存的几个五环改善盘，包括大兴德贤路板块、亦庄河西区板块，多个总价控制在500万上下，主力户型以两居三居为主的项目。
而近期计划涨价的项目也均在此列，需要注意的是，北京并未出现在售项目大面积、全面性涨价！
五环涨价逻辑
楼盘涨价是受需求拉动，
需求大增是因预期升温，
预期上扬则是地价倒逼，
地价狂飙是土地供应稀缺，
土地供应稀缺是因为五环内仅占北京4%的面积，却容纳了48.9%的常住人口……
下面用数据给您分析一下在北京哪的房价涨的最快，哪的房价最高，想买房先看清这些。
（以下内容由新浪乐居原创整理）
真相一：北京哪儿的房价涨的最快？
新房：东城一年均价涨幅4万
北京的新房哪儿涨的最快？那还得看寸土寸金的东城！据克而瑞统计数据显示，东城区2015年1月商品房成交均价42393元/㎡，而到2015年12月已经涨到84013元/㎡，涨幅4万多啊……皇城根就是这么嚣张……
二手房：海淀学区房无人能及
说起北京的二手房，海淀区就不得不提，被各类学校围绕，二手房因为变身成学区房而卖出天价。据链家研究院数据统计显示，2015年海淀区的二手房均价从1月的44651元/㎡，涨到了12月的51405元/㎡，增幅近7000元/㎡，高居榜首！为了给娃一个美好的未来，父母们也是蛮拼的……
真相二：北京哪个区的房价最贵？
新房：东城新房均价75059元/㎡
说到房价贵，还是没人能拼得过城四区！据克而瑞数据统计显示，2015年北京新建商品房均价前四名均被城四区瓜分！其中东城更是以75059元/㎡的均价高居榜首，想想动不动就上亿的四合院，小编的心就塞塞的……
二手房：海淀二手房均价已超越新房
对于北京的二手房来说，不得不再提一下海淀。据链家研究院数据统计显示，2015年海淀的二手房均价已达到48413元/㎡，超越了海淀37537元/㎡的新房均价，住过的房子比没住过的还值钱，这就是学区房的魅力吧……
真相三：大家都喜欢在哪儿买房？
新房：通州虽限购难阻购房大军
看看2015年北京新房的成交量，克而瑞统计数据显示，通天帝国仍然以169万㎡高居榜首，限购神马的都是毛毛雨啦，购房大军的潜力是无限的……而在成交top10中，终于没有了城四区的身影，主要是想买都买不到啊，你懂的……
二手房：朝阳最受购房者青睐
对于二手房来说，链家研究院数据显示，朝阳、海淀、昌平三个区就占据了2015年北京二手房成交量的半壁江山，其中朝阳区以572.78万平米的成交面积高居榜首，占到了总成交量的近30%。
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