Wang 历经3个月的下行，北京楼市缓过来了吗？答案是，没有。
看7月份的二手房市场，1-10号网签了2642套，按这数字推算，单月低于1万套悬念不大。
绿中介的实时成交也是，按我们要到的内部数据，在7月前10天，这家北京的大中介卖了1559套二手房。
考虑到绿中介在北京约50%的市占率，且网签有滞后，推算到8月，很可能仍低于1万套。
毫无疑问，当下是买方主导的市场。卖房者是真难受，因为中介也在向他们施压。
尤其绿中介，在北苑已经开始实行双向收费了，买家付1%，卖家付1.7%。北京的房东是万万想不到，有一天卖房竟然要交中介费了。
而且有中介直接就让业主降低挂牌价，降完了才能在前台展示。这事很魔幻，谁让这房子不好卖呢。
事已至此，苦日子到头了吗？按央妈昨天在发布会上的表述：
按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这事一出，很多中介在朋友圈炸锅了，说是大利好！
但我们要注意，这就是“支持和鼓励”，也没说给你降利率，和北京市场更是未必有关系，别瞎想了。
在会上，上峰还表达了要支持刚性和改善型住房需求，但依然透露了四个字：“因城施策”。
你可以理解为，但凡这几个字存在，北京就难出政策。在不炒房的大环境下，北京即使允许放松，也是最后一个城市。
所以上述措辞，反倒更印证了我们的观点：
北京下半年出不了大动作，即使“一区一策”的局部利好也很难出现。
再说了，23年也是近五年土地供应最多的年份。新房持续入市，很多人就不买二手房了，这也是接下来必然会发生的。
按此节奏，京楼的基本面暂时不会有啥起色，看涨的快洗洗睡吧。
同时，也不是所有房子今年都拉跨。
针对改善盘，尤其在强势板块有稀缺性，这个夏天很可能在底部，后续的基本面是向上走的。
从微观上，即便在当下40度的天气，好地段的次新改善盘，看房热度还是不减。尤其对急售且没硬伤的房源，周末还能有十几组客户带看。
在下行期，这类房子依然有关注度，很多人没想通是什么原因。
我们用房源供给来解释，在绿中介前台，全北京在售房源有123800套。
但要是只看东西海朝四区，暂且以总价1500万以上，楼龄15年以内的次新盘来定义“核心区次新豪宅”，你猜绿中介前台在卖的房子有多少套？
筛完后，团队小伙伴眼睛瞪的像铜铃，符合标准的仅1600套左右…
单看东、西城，这类房子更是只有142套。
这里面还包括一些有硬伤或业主挂着试水的房源，所以真正可供挑选的好货并不多，甚至不到全北京总挂盘量的1%。
越少越珍贵，房市就这样。
在北京这座刚需老旧小和保障房扎堆的城市，好地段的改善盘确定性更强。
况且，市里一把手前两天明确说了：
抓住供给侧这个关键，提振改善性住房、新能源汽车等大宗消费。
非要说北京下半年能出点好消息，也和刚需关系不大。此文保证不删，留待年底验证。
