winter 作者：京楼大魔王（全网同名）
最近看到一些北京的业主，可以用惨绝人寰来形容。
好多先买后卖的业主，嗷嗷叫，买的房已经定好，自己房降价100万、200万割肉贱卖。
还有勇士，卖掉了唯一住房，拿钱理财想着未来降价再买回来。
未来几年回看今天，他们一定肠子都得悔青了。
我上文抛过一个问题：中国的房价贵吗？我没有直接给结论。其实答案很清楚，
中国的房价一点都不贵
。
虽然吹房价上涨的都会被人骂死，但是有人能听进去一点点就很好，能救一个是一个吧！
有人说：中国现在就跟当年的日本一样，泡沫快要破了！
咱们看看1990年泡沫破裂前东京的情况：
当时东京高端住宅的价格每平8万美元，当时纽约也就每平1万美元。
从均价看，东京核心区每平3万美元，而纽约城区当时也就4000美元，两者相差8倍。
再看看现在，
北京均价7万一平，纽约房价17万一平，纽约房价是北京房价的2.4倍。
拿纽约作为标尺的话，
北京和东京的房价相差16倍，北京房价何谈贵呢？
泡沫在哪里？
而且当时日本不算是主权国家，蛋蛋被人捏在手里，被人逼迫签了广场协议，导致泡沫被捏爆，怪谁呢。
再谈北京和纽约的房价，到底谁应该更高？
你可能要说了，当然应该是纽约贵！纽约人均收入那么高，又是世界之都。
咱们回到基本的经济学基本框架来。
房价的上涨=货币+供需
，这也是黄某人讲过的公式，不记得的看我讲房价的本质哪一篇自己复习去。
首先从需求看，买房买的是城市资源，北京的资源多，房子的附加价值也多。
北京是世界第二大国的首都，是政治、经济、金融、文化中心，有最好的医院、最好的学校、最好的人文景观。
纽约呢，纽约只是美国的金融中心。
比大小会吗？北京是4个中心，纽约是1个中心。
从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。
从人口上看，北京是全国人民的北京，中国总人口是美国的
4倍
，北京住房的需求远远超过纽约。
其次从供给看，由于限高和城市规划，北京的房子建的很矮、容积率低。
纽约的建筑密度过大。
根据统计，曼哈顿1平方米土地上的房子的建筑面积是11平方米。和曼哈顿一样面积的北京二环，房子的建筑面积只有1平方米。
两者密度之间相差
11倍
。
至于有人说纽约经济比北京经济好，我还想说纽约的房子不是完整产权，有2个点的房产税，相当于纽约的房子每50年都要再买一遍呢。
更别提中国的收入统计不完整的问题了。
所以，北京房价应该比纽约贵。纽约现在17万一平，北京才7万，不说远期房价迟早会超越纽约，哪怕距离17万都还有的追。
房价收入比的误导
还有人说，可是北京的买房收入比太高，北京的房子已经买不起了啊。按照北京目前人均可支配收入8万一年，房子均价500万，相当于62年才能买得起。
说实话，这个房价收入比一直都特别误导人。
事实上，这里面的“收入”，不是人均可支配收入，可支配收入统计的是指交完税的、平均到家里的老人孩子身上的钱。
这里面的“收入”也不是全市人均，而是“
未来中高阶层的收入
”。
“未来”是因为目前房价是对未来收入的提前反映，就像股票一样，现在的高估值是对未来盈利的提前反应。
“中高收入”是因为不是所有人都买得起房，按照国外首都的普遍情况，房屋自有率大概在50%左右，大部人要租房住的，也就是说中高阶层才能买得起房。
那么，未来北京的中高收入多少呢？
目前北京有几年工作经验的年轻人收入2万以上的很正常，夫妻小两口一年就是48万，按照工资每年增速8%算，10年后就是104万，北京房屋均价是600万，也就是5、6年就可以买一套了。
因此，这也是北京的房价怎么调控都很难调控下来的原因，原因很简单，
因为“买得起”！
调控的目的不是降房价
过去那些年，空军们被一次次按在地上摩擦，都是因为相信一件事：
调控能降房价。
但是我要再再再强调一下：
调控从来不是为了降房价，而是为了控制房价不至过快上涨，一年吃掉10年的涨幅！
过去十几年，一直上当。
到今天，咋还不长记性呢。
空军理由还特别多，又是生娃的少了，又是老龄化了，又是高速发展的时代过去了，又是要发展副中心了，什么新闻对他们来讲都是“房价要降了！”
但是事实很打脸，这些都不是北京房价下降的理由。
房价的涨幅=通胀涨幅+经济发展涨幅+供需涨幅
哪怕供需的涨幅没了，经济发展的涨幅没了，通胀的涨幅都还是有的。
现在北京房价下降，主要是短期情绪的影响，每次小跌都是为了后面的大涨。
最近随着先买后卖的业主、急用钱的业主割肉离场后，房价的跌幅会很快缩小。
不用等多久，今年内就会涨上来，甚至无需出台什么政策。
你们可长点心吧！
