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Q:提问:
京总您好，铁粉提问：二套资质，首付700，总预算1200，想在海淀范围内选筹，准备投住分离。逐一拜京总星球问答，发现不少人提问海淀北部、永丰等，但显有人问及与其相邻的西北旺版块，1、京总可否分析一下西北旺版块，目前是西北旺价格高于永丰，但价格差距正快速缩小，未来西北旺与永丰两个版块会是怎么样的格局？如永丰多年后兑现了，西北旺坐拥16号线大动脉，是连接海北与市区的节点，而永丰缺交通、后厂缺住宅，西北旺版块恰好互补，会不会收到永丰和后厂的双重辐射加持？
2、目前关注了西北旺地铁周边的“百旺茉莉园”和“中海枫连山庄”，看了您的价格走势，发现茉莉园起步单价低于中海，但涨幅快，已快追平中海。我的1200预算在这两个盘里都只能够到2居。可否请京总分析一下这两个盘？我主要考虑保值增值，愿京总指点。谢谢！
A:回答:
您好,我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图写过这两个板块,关于西北旺板块和永丰的价格差,永丰属于近几年发展的新区,西北旺在2012年之前的表现很一般,11年左右有两个大开发商分别拿了两块地,一个是融创,一个是万科,万科是做刚需改善的,融创是做高端品的,当时的两个盘如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,在往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,所以北京这种位置上涨也没什么不正常,
但如果看西北旺这个区域,配套的话几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,这种性质的布局本身商业发展就比较难,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,原因就是买新盘大家的预期都比较高,但这个区域所拥有的资源很一般,二手房市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,其次永丰即便是规划全部兑现落地,
如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,提前透支一定需要花时间养,有产业园区的辐射利好,但自身需要争气,如果自身不争气,即便是把北京所有的产业资源全部般过来,没有资源的区域同样不会有出色的表现,越是有购买力的消费群体,对于商品的质量越是挑剔,更何况是我们每天都要住的房子,投资不是DB,而是搭乘这座城市的经济增长,得到确定的回报,这就和我们选择的方向有很大的关系,对于海淀北部包括西北旺从确定性一定不是最好的选择,建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:
您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。
A:回答;
您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，
500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，
如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！
Q:提问:
京总您好，关注您已久。说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区推荐吗？
A:回答;
您好，如果工作单位在上地的话，最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;
这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带，激进一点可考虑海北，祝顺利！
Q:提问:
京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答:
您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:
您好，考虑西城小孩上学，主要是德胜片区，是首套房，看了阳光丽景、德胜佳苑和京师吉他等相对较新的小区，对比3年前价格，感觉溢价很高。最近关注的一些西城的小区近半年来都在缓慢下跌，请问这些小区现在入手的风险高吗？有什么建议。
A:回答;
您好，关于西城学区房的价值逻辑，整个西城品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，由于是北京最早的区，老房子很多地段就很金贵，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，像你看的阳光丽景、德胜佳苑、京师属于普通的住宅，在同板块居住体验靠上，但区域的资源和楼盘的稀缺性不是特别突出，只能说中规中矩，是有一定的溢价的，比较稳健的方案是以最低总价买套小的,不要把所有资金全部都放进来，因为这部分房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关，房价是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,大户型的损失也是最大的;祝顺利！
Q:提问:
京总您好，京户未婚女性，首房首贷，现金预算300w左右，个人收入可贷款303，总预算600左右。有几个问题麻烦您费心：1.家里分散在小城市和环上海还有两处房产不好卖，父母很纠结要不要降价出售，是否该劝他们抓紧出售全用于北京的购房2.在金融街复兴门上班。总预算不足，作为上车盘，
看了几个区域：西直门小西天片区(一居或小两居)，双井百环九龙(较大两居)，西城广外(一居)主要考虑投资属性，买房后还是先对外出租。3.男友单位可以小孩上学政保(金融街片区)，但这两年可能要求孩子出生名下无房才可以，打算3-4年以后生小孩，如果金融街的学区和购房上车二者必须选一个;您如何建议呢?非常感谢京总的宝贵时间
A:回答:
您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读,这些小城市的住宅，如果不好卖可以适当折一些价格,环核心城市本地缺乏优质产业支撑,虹吸效应会让这些城市的经济发展越来越难,核心城市有大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值就会提升,只要持续印钞,核心城市核心位置的房子会一直上涨,卖掉不住的房子布局核心城市是当下的趋势;
2、主要考虑投资属性,600左右的预算小西天、广外很难淘到好房源,过户后直接出租不如淘淘亦庄的万科金域东郡、朝青的华纺易城、青年汇佳园、望京的首开知语城、澳洲康都;如果能处理掉外地的房产可以把资源全部集中在本次购房上,这些楼盘都是区域的核心位置优质楼盘,认真淘一淘笋盘只要选的房源没有硬伤,吃到板块红利很轻松;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、金融街的学区属于稀缺资源,这种资源如果不利用很可惜,但如果为了学区付出溢价又有风险;两者都可兼顾,婚后户口不要在一个本上,计划买入的房子放在女方名下,孩子出生户口跟男方上户口;孩子上学前办一个“离婚”即可;或者结婚时暂不领证,孩子上学后再补,除了事业上的收入,利用房产让财产保值升值是每一个家庭的必修课,未来给孩子的资源也更多;孩子上学选择问题是以后的事;当下把需要做的做好即可;祝一切顺利!
Q:提问:
京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:
您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
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