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Q:提问:
您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：
1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；
2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！
A:回答:
您好,感谢信任!如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%;你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
可以高贷款的盘一定要谨慎,涨幅靠的是选筹和入场价,赚钱多少靠的是杠杆,总价500万和1000万的赚钱效率不同,简单说选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,确定性强胜率比较大,我会想尽一切办法扩大仓位加杠杆;高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,杠杆加的越重,亏损越严重;北京一次置换的成本很高,后期再置换也会非常的麻烦;建议你认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;
其次您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套;这样的话对于您们更稳健,祝顺利!
Q:提问:
您好，两套房，西城新外大街甲8，17年初买的60平南北小两居，中间楼层，学区名额已占，孩子三年级；09年买的100平中鑫嘉园南向两居。海淀有其他的住处，离这两个都不远，从投资的角度是否要卖一套，卖完后也没有特别合适的投资渠道，也就是理财固收基金这种一揽子产品？卖的话卖哪套呢？
A:回答:
您好,感谢信任!新外大街甲8这个盘的波动性很大,成长性不足;中鑫嘉园在牡丹园属于中等的盘;你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;第一这个盘热度一般,在牡丹园属于中等水平;第二牡丹园这个板块一般,商圈的流动性比较差,只能等主板块涨完喘息的时候,才能轮到;第三这个盘9万5的价格会导致未来房价阻力位比较难破;这两套盘都不属于稳健可持续增长的优质盘,应该优化换仓,您套出1000W现金,只要选筹到位,收益性会比这个盘可观;换仓的意义是5年前我买的5万;现在已经10万,商圈固化上涨动力不足的情况下卖出在买入一个有上涨空间的盘,从效率优先原则这两套盘都应该做置换升级了;建议你认真阅读星球精华栏的文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利;
Q:提问:
房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入80左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答:
您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,属于五道口商圈的尾盘,54年的金融属性会越来越弱,五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,这个盘一直被市场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询;出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗这几个板块清河和回龙观属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限;未来上涨动力比较弱,配套几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天花板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园、天秀,这些盘如果遇到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在预算范围内挑选居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!
Q:提问:
关注京总很久了，加入星球学到很多，第一次提问，期待百忙中指点。问题：工薪阶级夫妻，一方在定慧寺上班，一方在王府井上班，年收入40，名下在西三环的国家气象局小区有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：
一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电子、中国电建等入驻且也有商业规划，海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？
二是考虑永丰的二手次新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观，永丰的新房周期太久，二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“冠城大通百旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以下低密度、大面积的品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计划落地（这个确实没人能保证），或许挺有潜力，8w入场确实不如前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新，与定慧寺14w+入场公房社区比，哪个上涨的前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。
A:回答:
您好，感谢信任！1、关于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角度回答您；城市用地出售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中叫战略留白，这类属于先规划后发展的区域（或者拆迁后的新规），这种一般布局比较科学，更适用现阶段的城市发展需要，像朝阳的新北苑，孙河、亦庄的河西区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划后发展的目标
还有一类用地是规划后更改，指的是城中原本规划的绿地，机关单位等类似建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，写字楼等建筑，这类后期对于城市发展其实是有弊端的，或者说是最好的发展应该是最初始的规划，一个区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域布局不合理，拥堵，密度大，住宅和商业做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优化可以说是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会再动的，因为投入太大了
您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如果想从这样的市场中获利需要极强的实操经验，因为这种规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看周边全是老旧盘，四环路把原本很小的区域切成2块，再增加4栋办公体密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会
围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上价
2、关于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，只是时间问题，这个是概率选择问题。
3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的保值增值性还不错，一直都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:
京总好，前次选筹建议您回复后又仔细考虑了一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华、光大花园两个小区的门槛三居。这两个小区近期成交相对活跃，但感觉一是在三小片区只是双选资格，二是前期涨幅比较高担心透支，请教您怎么看万柳片区及这两个小区，主要是自住用，以及希望保值增值方面能超过楼市大盘。感谢！
A:回答:
您好，阳春光华和光大花园这两个盘只能说是万柳的上车盘，里面的一些好户型保值增值性不差，毕竟万柳这个地方占有的一线资源比较多，学区只是其中一项，生态资源也相对稀缺，北京唯一一条活水河，又处于海淀的心脏，住在这个区域里很舒服，万柳的房价一直是北京的风向标，阳春光华和光大花园主要是从单校划片改为双校这个节点涨了不少，如果认真淘到好户型升值性跑赢北京大部分楼盘问题不大，其次阳春光华的人文环境和物业管理要比光大好一些，居住起来也更舒适，可以重点淘淘这个盘。你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:
老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常感谢
A:回答:
您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖;
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
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