Adam 在
房贷转经营贷靠谱吗
和
近期经营贷置换房贷的风险提示
两篇文章中，寻贷无间分析了房贷转经营贷的利弊和办理过程中的风险，本文将继续解读房贷转经营贷放款后的风险。
01费用陷阱
房贷转经营贷办理过程中，中介让贷款人过户一个成立一年以上的公司。贷款人为此支付了至少万八千的“买壳公司”的费用，但绝大部分中介没有告诉客户，所买的壳公司每年还有地址使用费、代理记账费。地址使用费是公司注册地址的费用，北京地区只有商业性质的房产可以在市场管理监督局（以前的工商局）登记公司，普通住宅是不可以的。而壳公司并没有实际经营，自然也没有实际经营的场所，所以需要占用别人的可以登记公司的商用房地址，为此要每年支付至少几千块的地址使用费。可能有的中介会告诉你，找的这个公司的登记地址是免费的、不用每年交地址费。这类所谓的免费地址为各区县政府为了招商引资给企业提供的免费注册地址，但政府提供地址基本都有附加条件：要求企业有纳税收入。完全免费使用的注册地址实在是凤毛麟角。代理记账费是会计记账公司收取的费用，负责报税、企业年报公示等业务。对于壳公司而言，几乎都是0报税，记账费用北京地区每年2000元上下，但有的恶心人的记账公司还会额外收取几百块的笔本费等费用，这些都不会提前告诉你。
02贷后检查的风险
不同于房贷，你每个月按时足额还款不逾期就可以了，长达二三十年的还款周期里银行几乎不会主动联系你，经营贷则不同。经营贷的贷后管理在银行内部是有定期检查要求的，而要求的标准同当初贷款审批的标准一样。大部分银行每季度或半年、至少每年会查你的征信报告，房产有无查封等异常状态，个人及公司有无诉讼等还款上的风险，很多银行还要求提供每季度的经营流水、财务报表，个别银行还要去公司实地拍照。若上述方面出现问题，银行会要求贷款人提前归还贷款。个别极不专业的中介还会让贷款人在放款后把在壳公司中的股份或法人的职位再变更走，银行贷后肯定会发现这一变更，你说名下都没有公司了那还怎么经营？银行会要求提前归还贷款。
03经营贷续贷和转贷的风险
不同于房贷二三十年的还款期限 ，经营贷授信期限可能长的会有10年，但每个月光还利息的还款方式的贷款期限最长5年，大部分银行贷款期限只有一年，少数两年或三年，极个别银行5年。注意我说的是每个月只还利息的还款方式的贷款期限，不含等额本息还款方式（因为我觉得很少有人转经营贷会选等额本息的还款方式，提前还款太不划算了）。而这些贷款期限（非授信期限）只有一年、两年、三年的经营贷在放款一年或两年、三年后，正常方式是需要归还贷款本金然后银行再放出来，但这两年银行对于小微贷款往往采取可以无还本续贷的方式，不用贷款人归还本金，但仍需每年或两年、三年需要贷款人签字、查征信，若贷款人在过往一年还款中出现多次逾期等问题，那银行不会给你续贷，那么你在此时只能筹钱还本金，银行是否还能再放出来则两说，若放不出来那么就要换一家银行重新批贷、还款解抵押，又需要一笔费用开支了。
总之，房贷转经营贷放款后，一定要转变思想，经营贷的贷后不同于房贷，需要格外注意经营贷的放款后银行的要求。寻贷无间除为客户提供银行贷款中介业务外，还提供经营贷贷后管理服务，让客户免除银行贷后管理之忧，欢迎关注本公众号后留言咨询。
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