Adam 一个板块崛起最重要的因素什么？
是
定位
。
是政府规划的定位，还有开发商对版块的定位，说到底就是产业和房价的联动。
一个人口能持续流入的版块，未来一定不差。
从今天起，我要做一个台湖吹，因为我在台湖身上看到了昌平南的影子。
我的笃定，就是因为招商台湖0032。
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1、
6月1日土拍，招商蛇口33.005亿拿下经开区亦庄新城0032地块，溢价率15%，成交楼面价约3.8万/㎡，住宅销售指导价5.8万/㎡！
实话说，台湖0032能竞到最高溢价成交，我是有些始料未及的。
去年，隔壁台湖0033地块还是被亦庄城投拖底成交（丰禾嘉会），而0032由于体量太大，先后2次流拍。
0032能有今天，真的要感谢亦庄房价这轮暴涨和丰禾嘉会的精准定位。
当经开区二手房价不断创新高，台湖5.8万/㎡的新房价格倒挂也越来越明显。
而丰禾嘉会一改桂语听澜做改善的思路，在台湖做起了小刚改，80-95㎡的三居、118-121㎡的四居。
然后，丰禾嘉会首期开盘售罄，关于此事，新房开盘即售罄，到底有多大水分呢？
售罄的水分肯定有，但是项目确实热销了，以至于陪跑的购房者在小红书上发文控诉。
近日，拿到了招商台湖户型图的初稿，一共4种户型，89、96平米的三居和114、132平米的四居.
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89㎡做了三室两厅两卫，格局很紧凑，没什么浪费面积，两面宽6.8米，尺度也可以。
这个户型对标丰禾嘉会的80平三居一卫，招商尺度更大一点，多个卫生间，丰禾嘉会总价更低。
96㎡三居，这个面积段能做到三面宽三居的不多，巧了，隔壁丰禾嘉会是95㎡三居。一样是双明卫，格局也基本一样，但是少了1平米。
114㎡4居，主卧有单独的衣帽间，还有一个挺大的设备空间，空间利用率很高，很适合首改群体。
132㎡4居，是四叶草户型，也基本是114的放大版。
另外，招商台湖还有75㎡的2居户型没有公布，应该不是主力户型，套数可能比较少。
不过75㎡2居还是创造了台湖门槛新低。
在楼市整体消费降级的大背景下，小户型会非常受市场欢迎。
这版户型图目前还没有定稿，后期可能会有改动，面积段基本确定就是89-140㎡。
产品上，招商台湖拿出了「璀璨系」，跟通州东小马地块一个产品系。
地块建筑面积4.34万㎡，共规划了20栋楼，容积率2.0，不过从楼栋排布看密度还挺高的，应该是11层左右的小高层产品。
所有楼栋都是南北通透，一梯两户，得房率据说80%以上，这是招商的优势，按照5.8万/㎡计算，小户型起步价435万元左右。
500万总价以下，如果看增值的话，除了昌平南，就是台湖了。
跟丰禾嘉会比，招商的产品端有优势，不过招商楼面价高达3.8万元/㎡，
缝差比较小 ，后期降价的空间不大，并且精装上可能会有一定减配。
但整体看，户型做到这样，这个项目基本不愁卖了。
亦庄的刚需被压抑了很久了。
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2、
这两年，亦庄房价暴涨，很多亦庄刚需放弃二手房转而去十八里店，或者旧宫等地买新房。大涨30%，北京这个片区凭什么能比肩海淀？
和锦诚园，熙悦雲上还有昆泰云筑，就借机抓紧去化一批，目前仅剩一批尾盘房源在售。
目前，亦庄的价格在走低，但同时成交量并没有上来，
价格炒作这么离谱，就会促使购房者在市场打新。
如今，招商台湖项目就是亦庄刚需目前最好的选择。
亦庄核心区共60平方公里，包括河西、路东、核心区三部分，后来接壤的范围包括旧宫、瀛海、马驹桥、台湖（京津高速以西）、 纳入亦庄新城范围。
和旧宫、瀛海这些纯居住区不同，台湖是有高端产业规划的，也就是信创园4期。
产业的不确定性，从居住角度来看，台湖无疑是亦庄核心区最直接的外溢。
从地图上看，台湖和路东区接壤，产业外溢逻辑和房价低的优势，亦庄的产业人口会不断往台湖移。
当然台湖亦庄新城的部分，目前还比较荒，没有大型的商业配套，生活多少有些不便，但是一些硬性的配套，是其他地区不可比的。
教育，规划了北京小学和北京八中。
地铁，有17号线，招商台湖距离嘉会湖站1.2公里左右。
从地铁的角度，台湖甚至优于亦庄核心区域。
亦庄也是走职住平衡的路线，区域内只有一条亦庄线，而且主要是区域内部流动，与外区沟通不足，而17号线是一条南北方向的大动脉，从嘉会湖到国贸只有七站地。
完全可以覆盖朝阳的通勤。
总之，台湖就是一个退可守，进可攻的位置。
很多人形容亦庄是小海淀，那么台湖就是下一个昌平南。
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